나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52264 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재, ‘명지전문대학’ 남측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는 아파트, 다세대, 학교 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제901호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시계획 및 기타 공법관계 도시지역(2012-08-09) , 제3종일반주거지역(2020-02-27) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52264 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 280,000,000원 (2억 8천만원)

토지면적: 12.55㎡ (약 3.79평)

건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 서대문구 홍은동 소재, ‘명지전문대학’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 등이 분포하고 있어 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제901호입니다. 외벽은 타일붙임 마감이며, 창호는 PVC샷시 등으로 시공되었습니다.

* 이용상태: 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 향후 외국인 투자 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 경매는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경52264)으로 진행되며, 해당 강제경매 개시결정 등기(갑5, 2025-11-24 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 을3: 주택임차권 (권리자: 박혜주) - 보증금 265,000,000원, 전입 2020-02-18, 확정 2020-02-14. 본 건은 대항력이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-18

* 확정일자: 2020-02-14

* 배당신고일자: 2024-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기 말소 조건부 매각 조건이 명시되어 있습니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2019-10-11)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2020-03-05)

* 을3: 주택임차권 (박혜주, 2024-02-23)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-24, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 265,000,000원 (임차권 등기 기준) / 307,832,425원 (강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 본 건은 명지전문대학 인근의 홍은동 지역에 위치하며, 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

* 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 오피스텔의 임대 수요는 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

* 주변에 아파트, 다세대주택, 학교 등이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학교: 명지전문대학 남측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 편리하며, 인근 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다 (구체적인 노선은 별도 확인 필요).

* 편의시설: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인에게 추가적인 보증금 부담이 없음을 의미하나, 조건부 매각이므로 잔금 납부 시까지 해당 조건의 명확한 이행 여부를 확인해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등이 해당 토지를 취득 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 절차상 제한이 있을 수 있습니다. (허가 기간 확인 필수)

* 공동담보: 본건 외 다른 담보물건이 존재할 가능성이 있으며, 이는 경매 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 서울 서대문구 홍은동의 명지전문대학 인근에 위치한 오피스텔로, 직주근접성이 우수합니다.

* 2019년 준공되어 건축 연수가 비교적 짧고 시설이 현대적이며, 제반 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계상 인수 부담이 거의 없어 매수인이 권리 관계에 대한 부담 없이 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 공동담보 물건의 존재 가능성 등을 추가적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 조건부 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 명지전문대학 인근의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 서울 서대문구라는 입지적 장점과 함께, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 280,000,000원입니다.

* 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 채권액이 307,832,425원인 점을 감안할 때, 최저 입찰가는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

* HUG의 임차보증금 265,000,000원은 매각 조건에 따라 매수인이 인수할 필요가 없으므로, 순수 부동산 가치에 기반한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 현 시세 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 면밀히 분석한 후, 보수적으로 감정가 수준인 280,000,000원에서 시작하여 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 280,000,000원 ~ 308,000,000원)

* 정확한 예상 입찰가는 향후 진행될 입찰 경쟁률, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.