나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13476 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 "신정네거리역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 '신정네거리역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층건내 제10층 제1002호로서 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)(후첨 '내부구조도' 참고)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, "업무시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호(1) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임. 2)기호(2) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 유영대의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경13476 (1) 사건의 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13476 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제10층 제1002호

건물명: 양지 오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 322,000,000원

토지면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

토지 지분: 15.27㎡ (약 4.62평)

건물면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

건물 지분: 30.38㎡ (약 9.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 준공년도: 2020년 9월 사용승인

층수: 12층 건물 내 제10층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 2호선 '신정네거리역' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 '신정네거리역'이 가까이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,220,000,000원)입니다. 이 기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 본 경매 절차로 인해 가압류, 임차권, 강제경매, 압류 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유 (유영대)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-02

확정일자: 2021-06-11

배당신고일자: 2023-08-24

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차권 승계하였으며, 매각 조건으로 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건임.

* 임차인: 한

보증금: 1,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2024-10-11

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-12-19

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.3. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 1,535,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 양천구 신정동 일대는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하여 상업 활동이 이루어지는 복합 용도 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

본 물건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 도로에 접하고 있습니다. 또한, 재정비촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력과 동시에 관련 규제를 받을 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 거래 시 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 설비

건물에는 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

지하철 2호선 신정네거리역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 도시 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 또는 규제 강화 등의 변동 가능성이 있습니다. 관련 개발 계획 및 진행 상황에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등 일부 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 상대보호구역은 교육청 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 거래 절차 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가액 3억 2,200만원 대비 최근 실거래가가 2억 6,000만원 ~ 2억 6,200만원 수준으로 파악되어 시세와의 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점 또는 시장 상황 변화에 따른 것으로 판단되므로, 입찰 전 정확한 시세 조사가 필수적입니다. 재정비촉진지구 지정은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 관련 정책 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태 양호.

* 지하철 2호선 신정네거리역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성 우수.

* 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 명확하고 명도 부담 적음.

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 322,000,000원

최근 실거래가: 260,000,000원 ~ 262,000,000원 (2026년 1월, 2월)

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 존재합니다. 특히, 최근 실거래가(약 2.6억원)가 감정가(약 3.22억원)보다 현저히 낮으므로, 입찰 시점에서는 최근 거래 사례를 바탕으로 한 시세 분석이 중요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

전용면적 30.38㎡(약 9.19평)의 오피스텔임을 감안하고, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되 경매 특성상 약간의 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 275,000,000원 을 합리적인 예상 입찰가로 제안합니다.

이 금액을 기준으로 본 물건의 현재 시장 가치, 향후 개발 가능성, 그리고 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.