나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514207 [1] 인천광역시 남동구 간석동 224-725 뉴파크빌리지 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제2층 제202호로서, 외벽: 석재타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금56,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경514207 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 224-725 뉴파크빌리지 2동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 61,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.93㎡ (약 3.3평)

토지 지분: 10.93㎡ (약 3.3평)

건물 면적: 31.09㎡ (약 9.4평)

건물 지분: 31.09㎡ (약 9.4평)

1.3. 건물 상세 정보

주용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 1997년 09월 08일

건물 총 연면적: 658.14㎡

대지권 면적: 164㎡ (해당 건물 전체 대지 면적)

건축면적: 144.19㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 본건의 말소기준권리는 2022년 05월 12일 접수된 남동구의 압류(갑24)입니다. 해당 권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사 (실거주자: 김00)

* 보증금: 56,000,000원

* 전입일자: 2021년 06월 03일

* 확정일자: 2021년 05월 12일

* 대항력: 없음

본 건은 등기부상 주택임차권(을16)이 존재하나, 대항력이 없는 임차인입니다. 또한, 물건명세서에 따르면 채권자(서울보증보험)는 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 해당 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 경매 절차를 통해 해당 임차권이 소멸될 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 따라서 임차인의 보증금 56,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 없는 것으로 판단됩니다. 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항 또한 이러한 맥락에서 이해될 수 있습니다.

3.3. 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약 상 최신 소유권 이전은 2021년 07월 12일 오상우 씨이며, 그 이후 본건 경매 개시결정(2025타경514207)이 등기되었습니다. 말소기준권리(2022.05.12. 압류) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 간석동 일대는 주거 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근에는 편의점(GS25, CU), 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 간석시장과 같은 재래시장도 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

간석3동 행정복지센터 인근의 조용한 주택가에 위치하며, 인근 공동주택 단지들과 함께 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

인천간석초등학교, 인천상정중학교, 인천상정고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 여건이 양호합니다.

5.3. 편의 시설

차량 통행이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 생활에 필요한 다양한 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 건물은 1997년 사용승인을 받아 건축된 지 약 29년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 외국인 등이 취득할 경우 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당하므로, 외국인 낙찰 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 및 관련 권리가 경매로 소멸될 예정이며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 정리되는 권리 분석상 매우 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 인근 학군도 양호한 편입니다. 건물 노후화 및 일부 토지이용계획 상 제한 사항은 존재하나, 이러한 점을 감안하더라도 권리관계가 명확한 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 관계

선순위 임차권의 대항력 부재 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

8.2. 우수한 입지 조건

간석동이라는 지역적 장점과 함께 행정복지센터, 상업 시설, 학교 등 생활 편의 시설이 근접하여 주거 가치가 높습니다.

8.3. 재건축/리모델링 잠재력

건물 노후화를 고려할 때, 향후 지역 개발 계획이나 재건축/리모델링 사업 추진 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 간석동 일대 다세대주택의 시세는 면적, 건축 연도, 건물 상태에 따라 평당 약 524만원에서 882만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 면적(약 9.4평) 및 건축 연도(1996년)를 고려할 때, 감정가 61,000,000원(평당 약 647만원)은 시장 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 가장 최근의 소형 다세대주택 거래 사례(34.65㎡, 1991년식)가 55,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 감정가 수준에서의 낙찰 가능성도 충분히 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 임차 보증금 인수 부담이 없으며, 권리 관계가 매우 명확한 점을 감안할 때, 감정가 61,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경쟁 입찰 상황 및 본건의 추가적인 가치 상승 가능성을 고려하여, 감정가 이상으로도 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

권리 인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가: 62,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.