나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13257 [1] 서울특별시 구로구 오류동 343 금강수목원아파트 제104동 제5층 제502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 아파 트단지, 다가구주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '천왕역(7호선)'이 소재하 는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상5층 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

금강수목원아파트 제104동 제5층 제502호로서, 아파트로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어있고, 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드 시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드 시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13257 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 343 금강수목원아파트 제104동 제5층 제502호

용도: 아파트

감정가: 985,000,000원

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

토지 면적: 90.73㎡ (약 27.44평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 오류금강수목원

준공일: 2003년 9월 13일

동수: 22개동

총 세대수: 620세대

해당 동(104동) 최고층: 5층

본건 위치: 5층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 북서측 인근에 오남중학교가 소재합니다. 주변에는 아파트 단지, 다가구 주택, 연립 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 7호선 천왕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 경사지붕을 갖춘 지상 5층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄하게 조성된 광평수의 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다. 단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며 외부 공도와도 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 8월 7일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을9)입니다. 이에 따라 을9 근저당권보다 늦게 등기된 을10, 을11, 갑4(임의경매개시결정) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 관련: 주식회사 금강주택의 소유권 보존 (갑1, 2003-10-11) 이후 노시영(갑2, 2003-12-05), 박영자(갑3, 2006-03-27)에게 소유권 이전되었습니다.

* 담보권 및 제한물권:

* 을9: 중소기업은행 근저당 (2017-08-07, 396,000,000원) - 말소기준권리

* 을10: 현대캐피탈주식회사 근저당 (2023-05-25, 360,000,000원) - 말소 예정

* 을11: 한국금융자산대부주식회사 근저당 (2024-10-14, 600,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 한국금융자산대부 임의경매 (2025-11-24, 436,354,620원) - 말소 예정

총 등기부 채권 총액은 1,356,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 구분지상권설정등기(2024.1.26. 제18360호 을구 1번 등기, 지상권자: 한국전력공사)는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 속한 오류동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지를 중심으로 연립주택, 다가구 주택 등이 혼재되어 있습니다. 학교 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 기능이 양호한 편입니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 7호선 천왕역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 외부 진출입 역시 원활한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 문고, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민 편의를 위한 다양한 부대 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주차 시설

총 635대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 630대는 지하 기계식 주차, 5대는 지상 기계식 주차입니다. (단지 전체 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 상황이나 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금은 인수 대상이 아니나, 점유 관계 확인은 필수적입니다.

6.2. 토지 구분지상권 인수

한국전력공사 소유의 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 권리로 인한 재산권 행사의 제한이나 추가 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 특정 대상자의 경우 용도에 따라 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 허가가 필요할 수 있습니다. 또한, 일반 아파트 거래 역시 2025.10.20.~2026.12.31. 기간 내 허가 대상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 금강수목원아파트 경매 건으로, 지하철 7호선 천왕역을 이용할 수 있는 역세권 단지입니다. 아파트 단지 내 편의시설과 주변 주거 환경은 양호한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 한국전력공사의 구분지상권 인수 의무와 미확인 임차인 존재 가능성 등은 반드시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 해당 물건을 취득하는 경우, 관련 허가 절차를 준수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 7호선 천왕역 인근 위치

* 생활 편의 시설: 단지 내 및 주변 편의 시설 이용 용이

* 가격 상승 잠재력: 신축 아파트 대비 가격 경쟁력 확보 가능성 (시장 상황에 따라)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건(5층, 전용면적 약 60.05㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 2일 기준 730,000,000원(73,000)에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 985,000,000원으로 시장가와 격차가 존재합니다.

특히, 한국전력공사의 구분지상권 인수라는 중대한 권리상의 부담이 존재하므로, 입찰 시에는 감정가보다는 최근 거래 사례 및 해당 리스크를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 780,000,000원 ~ 830,000,000원 범위 내에서 보수적으로 검토해 볼 것을 권유합니다. 실제 입찰가는 권리 인수 비용, 명도 관련 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.