나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64881 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 65 강선마을아파트 상가동 지하층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "강선초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장 및 주엽역(지하철3호선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트 싱글잇기지붕 3층 중 제지하층 제1호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등임.

이용상태

구매시설 1개호로 이용 중이며 내부 일부는 칸막이로 구분되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 구매시설 1개호를 이용 중이며, 내부 일부는 칸막이로 구분되어 있음.
2. 갑구순위 41번 2021년4월29일 제70483호 가처분 : 최고가 매수신고인이 지정되는 즉시 가처분에 대한 포기서류를 제출할 것에 동의한다는 2025.12.05.자 보정서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64881 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 65 강선마을아파트 상가동 지하층1호

용도: 근린상가

감정가: 499,000,000원

토지 면적: 383.61㎡ (약 116.04평)

토지 지분: 383.612㎡ (약 116.04평)

건물 면적: 524.55㎡ (약 158.68평)

건물 지분: 524.55㎡ (약 158.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 정

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "강선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대이며, 쾌적성 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 3호선 주엽역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 부정형의 토지로, 현재 아파트 및 상가 건부지로 이용되고 있습니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

총 채권액: 390,800,000원

말소기준권리: 을1 (국민은행 근저당, 2001-12-18)

인수되는 권리:

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 갑구 순위 41번 가처분(2021년 4월 29일) 관련하여 최고가 매수 신고인이 지정되는 즉시 가처분에 대한 포기 서류를 제출할 것에 동의한다는 보정서가 제출된 상태입니다. 이는 추후 매수인의 주의가 필요한 부분입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2016-06-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차 보증금 없음.

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 130,000원

전입/사업일자: 2016-02-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차 보증금 없음.

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 238,000원

전입/사업일자: 2025-04-12

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차 보증금 없음.

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-04-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 임차 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

등기부등본상 다수의 지분 이전 및 근저당권 설정, 말소가 확인되며, 을1 순위 국민은행 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 갑구 순위 41번 가처분은 말소 예정으로 보입니다.

주요 권리 사항:

갑구 순위 41번 2021년 4월 29일 제70483호 가처분: 최고가 매수 신고인이 지정되는 즉시 가처분에 대한 포기 서류를 제출할 것에 동의한다는 2025년 12월 5일자 보정서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 일산서구 주엽동은 지하철 3호선 주엽역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 강선초등학교 등 교육 시설도 인근에 위치합니다. 상가는 주로 대로변이나 아파트 단지 내에 스트리트형 또는 코너 상가 형태로 배치되어 있으며, 유동인구가 많은 편입니다. 본 건 지하층 근린상가는 직접적인 유동인구 흡수보다는 주변 아파트 단지 주민이나 특정 업종을 대상으로 영업할 수 있는 특성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 3호선 주엽역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

교육: 강선초등학교가 인접해 있으며, 발산중학교, 한수중학교 등 다수의 학교가 주변에 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 백화점, 마트, 병원 등이 인근에 소재할 가능성이 높습니다.

주변 환경: 주엽동은 일산 신도시 내에서 비교적 잘 정비된 주거 및 상업 지역으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 본 건 소재지는 '개발행위허가제한지역(2024-11-22)'으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

가처분 관련 보정서: 갑구 순위 41번 가처분은 최고가 매수인의 가처분 포기 서류 제출 동의 조건이 붙어있어, 입찰 전 관련 내용을 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

공유물분할 경매: 공유물분할을 위한 경매이므로, 지분권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으며, 이는 낙찰 후 재산권 행사나 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지에 해당하여 주의가 필요합니다.

건물 내부 구조: 구매시설 1개호를 이용 중이며, 내부 일부는 칸막이로 구분되어 있어 현황과 공부상 이용 상태의 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동, 지하철 3호선 주엽역 역세권에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 감정가는 4억 9천 9백만 원입니다. 인수되는 임차 보증금은 없으나, 개발행위허가제한구역 지정 및 가처분 관련 보정서 제출 조건 등 몇 가지 리스크 요인이 존재합니다. 토지이용계획상 다양한 제한이 있어 향후 개발이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

주엽역 역세권 입지: 지하철 3호선 주엽역과 인접하여 높은 대중교통 접근성을 자랑합니다.

대규모 아파트 단지 배후 수요: 강선마을 등 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

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