나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64880 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-118 화이트캐슬 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산동구 성석동 소재 "청원네이처빌아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 중 2층 201호로서, 외벽 : 타일붙임마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 다세대주택 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 공부상 1동으로 등재되어 있으나, 현황 12로 표기되어 있음.

물건 비고

1. 공부상 "1동"이나, 현황은 "12"로 표기
2.2024.05.02.자 제58375호 주택임차권등기에 대하여 임차인 임소윤의 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.29.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64880 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-118 화이트캐슬 1동 2층201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 66.52㎡ (약 20.12평)

토지 지분: 66.52㎡ (약 20.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 54.35㎡ (약 16.44평)

건물 지분: 54.349㎡ (약 16.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 3층 중 2층 201호

1.5. 감정가

165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "청원네이처빌아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2025년 11월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)임. 이 기준 권리보다 선순위 권리는 말소되지 않고, 후순위 권리는 매각으로 소멸됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 본건의 경우 임차인 관련 특이사항이 있음.)

3.3. 임차인 분석

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025년 8월 22일. 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

* 임소윤 : 보증금 165,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022년 4월 24일, 확정일자 2022년 4월 13일. 대항력 없음. (주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 승계인으로서 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약하여, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원임.)

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인(김 ), 공동담보. 2024년 5월 2일자 주택임차권 등기에 대하여 임차인 임소윤의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 4월 29일자로 확약서를 제출하였음. 이 확약서에 따라 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약하였음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 성석초등학교가 위치하며, 중학교로는 일산동중학교, 일산양일중학교, 백마중학교 등이 비교적 가까운 거리에 위치함.

5.3. 의료시설

인근에 지역 의원급 의료기관이 있으며, 국민건강보험일산병원, 카프성모병원, 해븐리병원 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 건물 표기 오류

공부상 건물 명칭은 "1동"이나, 현황 표기는 "12"로 되어 있어 공부와 현황 간 차이가 존재함. 이는 향후 행정 처리나 매매 시 혼란을 야기할 수 있음.

6.2. 대항력있는 임차인 관련

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 상세한 권리관계 확인 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 과거 성석동 지역 폐기물 처리 시설에서 화재가 발생한 사례가 있어 관련 시설의 위치 및 영향에 대한 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6천 5백만원임. HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. 다만, 공부상 표기 오류, 대항력 있는 임차인(보증금 미상)의 존재, 다수의 토지 이용 제한 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항임. 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 확약으로 임차인 보증금 인수 부담이 없어 경매 물건으로서의 리스크가 감소하였음.

* 일산동구 성석동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역임.

* 다세대주택은 소형 투자 단위로 접근이 용이함.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석:

* 화이트캐슬 가동나동 (1005-78번지, 66.329㎡): 2026년 7월 17일, 127,000,000원. (본건과 동일 단지, 유사 면적)

* 청우하이츠 (1230-6번지, 60.7㎡): 2026년 7월 20일, 130,000,000원.

* 은하팰리스 (195-45번지, 71.2664㎡): 2026년 7월 1일, 120,000,000원.

본건 건물 면적(54.35㎡)이 비교 물건(66.329㎡)보다 작은 점, 감정가(165,000,000원)와 비교 물건 시세(127,000,000원) 간의 차이가 큰 점을 고려해야 함. 다수의 토지 이용 제한 및 임차인 관련 잠재적 리스크를 감안할 때, 현재 감정가는 시세 대비 높게 평가된 것으로 판단됨. 따라서 인근 실거래가와 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 120,000,000원 (1억 1천만원 ~ 1억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.