나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13699 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-125 스타파크 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 도보 약 15분거리에 지하철역(1ㆍ4호선: 창동역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평지붕, 8층 건물 내 제4층 제401호로서, 2021년 10월 26일 사용승인되었으며, 외벽: 석재 마감 등, 내벽: -, 창호: 알루미늄 샷시창호 마감 추정.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13699 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-125 스타파크 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 13.79㎡ (약 4.56평)

* 토지지분: 13.785㎡ (약 4.56평)

* 건물면적: 29.52㎡ (약 9.76평)

* 건물지분: 29.52㎡ (약 9.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 감정평가서 요약 요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 도보 약 15분 거리에 지하철 1, 4호선 창동역이 소재하는 등 대중교통 이용 편익은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트벽식구조 평지붕, 8층 건물 내 제4층 제401호로서, 2021년 10월 26일 사용승인됨. 외벽은 석재 마감 등으로 추정되며, 창호는 알루미늄 샷시 창호 마감으로 추정됨.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중임. (내부 구획 및 이용상황은 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 경매 진행 시 재확인 바람.)

* 설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안 중(2025-07-24).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, 서울창동초등학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 환경이 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량으로의 접근이 용이하며, 남측으로 노폭 약 8미터 도로에 접해 있어 도로망 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하며, 도보 약 15분 거리에 지하철 1, 4호선 창동역이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 제한사항

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당하며, 이는 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 서울북부지방법원 2025타경13699 (강제경매개시결정)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (접수일자: 2022-02-14)

* 갑4: 소유권이전 (매매) (접수일자: 2022-02-14)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 이용경, 금액: 300,000,000원, 확정일자: 2022-01-14, 전입일자: 2022-02-14) - 본 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑5: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 300,000,000원, 접수일자: 2025-11-21) - 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* *: 주택도시보증공사 (이용경)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 존재.

3.4. 권리분석 결과

* 본건의 등기부등본상 말소기준권리(갑5)보다 선순위인 을1(주택임차권)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

* 즉, 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수할 의무는 없으며, 임차권 또한 말소될 예정입니다.

* 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. HUG가 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 확인되므로, 임차인의 권리는 법적으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 7월 3일 거래, 33.82㎡(약 10.23평) 빌라, 15,000만원 거래, 평당가 약 443.5만원/㎡. (건축연도 1996년)

* 2026년 7월 3일 거래, 45.29㎡(약 13.70평) 빌라, 9,000만원 거래, 평당가 약 198.7만원/㎡. (건축연도 1991년, 층수 -1층. 해당 사례는 특이 거래일 가능성 있음)

* 2026년 7월 1일 거래, 38.43㎡(약 11.63평) 빌라, 16,000만원 거래, 평당가 약 416.3만원/㎡. (건축연도 2003년)

* 본건의 건물 면적은 29.52㎡(약 9.76평)입니다.

* 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 규모와 입지의 다세대주택은 평당 약 400만원에서 450만원 사이의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 본건은 2021년 10월에 사용 승인된 신축 건물로서, 비교적 최신 건축물이라는 점에서 시장에서 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 따라서 최근 거래된 연식 있는 건물들보다 높은 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

* 감정가는 308,000,000원으로, 이는 약 1,043만원/㎡에 해당합니다. 신축 건물임을 고려하면 감정가가 다소 높게 책정되었다고 볼 수도 있으나, 시장 상황 및 건물의 상태에 따라 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

4.2. 임대 시세 동향

* 제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 건에 대한 것으로 보이며, 이를 통해 임대 시세에 대한 직접적인 분석은 어렵습니다. 다만, 신축 건물의 경우 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, 서울창동초등학교와 가까워 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 도보 약 15분 거리에 창동역(1, 4호선)이 있어 대중교통을 이용한 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 선순위임차권: 주택도시보증공사(HUG)가 임차 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 관련 법적 절차 및 최종 이행 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 소재지는 특정 기간 동안 토지거래 허가가 필요한 구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31). 낙찰자가 외국인 등 해당 규정 적용 대상일 경우, 거래 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설 보호법에 의해 건축 행위 등이 제한될 수 있는 구역에 해당합니다.

* 도시관리계획 입안 중: 제1종지구단위계획구역 관련 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 변화 가능성이 있습니다.

* 건물 이용 상태: 감정평가 시 내부 구획 및 이용 상황을 건축물대장 기준으로 작성하였으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 점에서 높은 가치를 지닙니다.

* 권리 관계는 HUG의 확약으로 인해 명확하게 정리되어 매수인이 인수할 보증금이 없는 상태입니다.

* 창동역 인근의 편리한 교통망과 초등학교 인접성은 주거지로서의 장점을 제공합니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정, 군사시설 보호구역 해당 등 법적 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로, 시설 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리되어, 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 창동역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 임대 및 매매 수요가 기대됩니다.

* 향후 창동 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 본건은 신축 건물이라는 점, 명확한 권리 관계, 역세권 입지 등의 긍정적 요소를 고려할 때, 감정가 수준 이상의 경쟁이 예상됩니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 등 법적 제한 사항을 감안하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 315,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.