나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52281 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위환경은 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 "응암역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 우수함

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 9층 내 제8층 제807호로서, (사용승인일 : 2019.07.12) 외벽 : 몰탈 위 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52281 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층807호

용도: 오피스텔

감정가: 171,000,000원

건축년도: 2019년

1.2. 건물 상세 정보

구분건물: 동인에버빌 8층807호

건물면적 (전용면적): 16.65㎡ (약 5.04평)

토지 지분: 5.14㎡ (약 1.56평)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 9층 내 제8층

사용승인일: 2019년 7월 12일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, "은명초등학교" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 운행 중입니다. 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52281)으로, 접수일자는 2025년 11월 26일입니다. 등기부채권 총액은 171,000,000원입니다. 현재까지 파악된 권리 관계상, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

등기부 상 주택임차권 (을1)으로 김지연 씨가 보증금 171,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입 및 확정일자는 2020년 2월 27일이며, 배당신고일자는 2024년 4월 4일입니다. 다만, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 임차인의 권리는 매각으로 인해 말소될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 응암동 일대는 다수의 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 이마트 은평점이 있어 생활 쇼핑 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지(서울특별시 은평구 응암동 109-15)와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 은평구 갈현동에 시립은평의마을(성인 남성 노숙인 시설)이 소재하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향권은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

응암역 인근 상권 및 이마트 은평점 등 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 자리하고 있어 생활에 필요한 대부분의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

"은명초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어 초등 교육시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 외국인 등 특정 대상이나 용도(아파트, 연립, 다세대 등)에 대한 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 물건의 거래 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. 또한, 선순위 임차권이 존재하나 HUG의 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 예상되나, 최종 권리관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 등기부 상 복잡한 권리 관계가 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조와 확약서 제출로 인해 낙찰자의 권리 인수 부담이 크게 완화될 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 등 공법상 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 응암역 역세권에 위치한 2019년 준공 신축 오피스텔.

* HUG의 확약서 제출로 인해 권리 인수 리스크 감소 예상.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성 존재.

* 향후 은평구 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 1월 17일에 16,000만원 (160,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 해당 물건의 전용면적은 16.65㎡ (약 5.04평)이므로, 최근 평당 거래가는 약 3,174만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 171,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 실거래가인 16,000만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본 건의 가치 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 권리 인수 부담이 적고 역세권 신축 오피스텔이라는 점을 감안하여, 160,000,000원에서 165,000,000원 사이의 범위에서 시세 차익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.