나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5735 [1] 서울특별시 강북구 미아동 223-21 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철역(4호선) "미아역" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선) 미아역 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브2층 다가구용 단독주택으로, 외벽:적벽돌 붙임 및 페인트 마감 등 창호:샷시 등으로 마감함.

이용상태

다가구용단독주택으로 이용중임.< 후첨 "건물개황도" 참조 >

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 확인하지 못하여 현장조사시 목측, 건축물현황도 등에 의거하여 작성 한바, 현황과 상이 할 수 있으니 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5735 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 223-21

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 118,561,770원

* 토지면적: 94.20㎡ (약 28.50평)

* 토지지분: 15.70314㎡ (약 4.75평)

* 건물면적: 157.08㎡ (약 47.49평)

* 건물지분: 26.19㎡ (약 7.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0평)

* 건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OO

* 특이사항: 지분매각, 대항력있는임차인

* 주의사항: 지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 지분매각, 대항력있는임차인

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 지하철 4호선 미아역 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 미아역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본건은 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2022년 12월 20일 접수된 고혜란의 근저당(을5)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 68,407,119원입니다.

* 주요 권리 분석:

* 등기부상 다수의 지분 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 기록이 존재하며, 말소기준권리보다 나중에 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 채권자 고혜란의 임의경매(2025타경5735)로 본 건이 경매 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* * 김은희 (전입일자: 2016-02-11)

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 비고: 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* * 도레끼우디엠(DO LE KIEU DIEM) (전입일자: 2024-08-01)

* 대항력: 없음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* * 레트후에(LE THU HUE) (전입일자: 2024-08-01)

* 대항력: 없음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* * 조예은 (전입일자: 2024-07-17)

* 대항력: 없음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 인수 보증금 합계: 0원. 단, 대항력 있는 임차인 김은희의 보증금이 미상이므로 인수 여부 및 금액 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 미아역세권 상권: 본건이 위치한 미아역 일대는 지하철 4호선 역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 과거 미아삼거리역 일대 상권은 롯데백화점, 와이스퀘어 등이 있어 젊은 층의 유동인구가 풍부했습니다.

* 지역 개발 잠재력: 미아동 지역은 2030 도시계획플랜 12지역으로 선정되었으며, 동북선 개통 예정, 모아타운 및 신속통합기획을 통한 정비 사업이 다수 진행 중이어서 미래 신축 아파트 공급이 기대됩니다. 다만, 북한산 자락에 위치하여 군사적 목적으로 인한 고도 제한이 있을 수 있습니다.

* 상업 시설 현황: 미아역 인근에는 엘리프미아역과 같은 신축 상가들이 있으며, 코너 자리 상가들은 브런치 카페나 카페 등으로 추천되고 있습니다. 과거 트레지오와 같은 복합 쇼핑몰도 조성된 바 있습니다.

5. 생활정보

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* 교통 및 접근성: 지하철 4호선 미아역 초역세권에 위치하여 강남 44분, 여의도 38분, 광화문 25분 내외로 도심 접근성이 양호합니다. 인근 버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

* 교육 환경: 미아동은 강북구 내에서 교육 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있습니다. 미양초등학교, 삼각산중학교, 성암여중 등이 인접해 있으며, 특히 삼각산중학교는 강북구 내 학업 성취도 2위를 기록하고 있습니다. 또한, 주변에 학원가가 잘 조성되어 있어 교육 여건이 좋은 편입니다.

* 편의시설: 미아역 주변에는 다이소, 롯데백화점 미아점 등 쇼핑 시설과 각종 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 지분 소유자가 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 따라서 향후 공동 소유자와의 재산권 행사 및 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김은희 씨는 2016년부터 전입하여 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 인수 여부와 금액을 명확히 파악하기 어렵습니다. 이는 경매 진행 시 낙찰자에게 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 24.00㎡(약 7.26평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 현황 조사 시 건물의 실제 이용 상태와 공부상의 차이가 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 시 용도 및 높이에 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 지하철 4호선 미아역 역세권에 위치한 다가구주택으로, 준수한 입지 조건과 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 미아동 지역은 도시 계획상 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가받고 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 점과 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인한 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함 여부 및 실제 현황과의 차이도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 4호선 미아역과의 높은 접근성으로 인한 실거주 및 임대 가치 상승 기대.

* 지역 개발 잠재력: 미아동 지역의 도시계획상 중요성 및 다수의 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 가능성.

* 우수한 생활 인프라: 다양한 편의시설, 쇼핑 시설, 양호한 교육 환경으로 정주 여건 우수.

* 포함된 제시외 건물: 약 7.26평의 제시외 건물이 포함되어 있어 추가 활용 가능성 검토 가능.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 118,561,770원입니다. 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 김은희 씨의 보증금이 미상임으로 실제 인수될 보증금은 확인할 필요가 있습니다. 지분 매각 물건임을 감안할 때, 낙찰가는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 예상 입찰가는 본건의 권리 관계, 임차인의 실제 현황, 시장 경쟁 상황, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.