나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52379 [1] 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '아차산역(5호선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 아차산역(5호선)지하철이 소재 하는 바, 제반 대중교통 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 미상임. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

욱현하이브 제3층 제302호로서, 도시형생활주택단지형다세대 용도임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사지의 세장형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택단지형다세대 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교 육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (사적제455호 아차산일대보루군 100미터이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허 가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52379 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 23-32 욱현하이브 3층302호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 3층 302호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 361,000,000원

토지 면적: 31.70㎡ (약 9.6평)

건물 면적: 36.96㎡ (약 11.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '아차산역(5호선)' 북동측 인근에 위치함.

인근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 아차산역(5호선)이 소재하여 대중교통 접근성은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

소유권보존: 차진호 (2019.09.20)

소유권이전: 이정우 (2020.11.27)

압류: 중랑세무서장 (2022.06.08, 말소기준권리)

압류: 광진구 (2024.08.06)

압류: 구리세무서장 (2025.01.14)

압류: 의정부세무서장 (2025.02.11)

압류: 강서구 (2025.11.21)

강제경매: 정은영 (2025.11.25, 채권액 355,000,000원)

압류: 서울특별시 (2025.12.19)

압류: 서울특별시동대문구 (2026.06.10)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020.11.27

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2024.07.05

* 임차인: 정

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.11.27

확정일자: 2020.10.26

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 전액을 매수인이 인수함.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 중랑세무서장 압류 (2022.06.08)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (정은영, 355,000,000원). 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 상태

본건 건물(욱현하이브)은 2019년 건축된 도시형생활주택 단지형 다세대 주택임 (총 8세대).

건축물대장상 위반건축물 표시가 있으나, 공부와의 차이는 없음.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당함.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 포함됨.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 허가 필요 (지정기간 2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31).

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평스라브지붕 단독주택으로, 건물 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었음.

기본적인 위생설비, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

제공된 정보 내에서는 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보나 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있어 향후 건축 관련 민원 발생 가능성이 있음.

6.2. 대항력 있는 임차권 인수

정은영 임차인의 보증금 355,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소임.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 다양한 지역 지구 제한사항이 존재하므로, 구체적인 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 아차산역 인근에 있어 교통 접근성이 양호한 편임.

그러나 등기부상 '대항력 있는 임차권'의 보증금 355,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재함. 이는 사실상 해당 금액만큼의 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미함.

또한, 위반건축물 표시는 향후 관리에 부담이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 '인수되는 대항력 있는 임차권'을 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 가능성에 있음.

만약 실제 시장 가치가 인수해야 할 보증금(355,000,000원)보다 높다고 판단될 경우, 상당한 시세차익을 기대할 수 있음.

안정적인 임대 수요가 예상되는 지역에 위치함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금 355,000,000원을 최우선적으로 고려하여 산정해야 함.

감정가 361,000,000원에서 인수 보증금을 제외하면 6,000,000원이 남지만, 이는 실질적인 입찰가로 보기 어려움.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 건물 거래가는 약 335,000,000원에서 410,000,000원 수준으로 파악됨.

본건의 감정가는 361,000,000원으로, 이는 인수 보증금 355,000,000원을 고려했을 때, 시장가치 대비 아주 소폭 높은 수준일 수 있음.

따라서, 인수 비용을 포함한 총 투자 비용이 실질적인 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요함.

보수적인 관점에서, 인수해야 할 보증금 355,000,000원을 제외한 금액에서, 본건 건물의 현재 시장 가치(약 350,000,000원 ~ 380,000,000원으로 추정)를 고려했을 때, 입찰가는 약 20,000,000원에서 30,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

만약 해당 지역의 실질 시세가 인수 보증금보다 현저히 높다고 판단될 경우, 입찰가 상향 조정을 검토할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 30,000,000원 (인수 보증금 355,000,000원 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.