나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52272 [1] 서울특별시 은평구 구산동 191-14 엘림아너스빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지하1층/지상6층 건물 (사용승인일:2019.01.15) 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, "다세대주택 및 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8m, 북측으로 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 191-14번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도(자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) (2) 191-17번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 본건에 제시외건물 (ㄱ)이 소재하며(후첨 "내부구조도", "사진용지" 참조), 집합건축물대장, 현장조사내용 등을 종합 고려하여 이용상황, 구조 등을 판단하였으니 면적은 목측 등을 기준으로 개략적으로 산출하였는바, 실제 측량결과와 차이가 있을 수 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함하여 매각
2. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52272 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 191-14 엘림아너스빌 6층602호

용도: 다세대주택

감정가: 345,240,000원

토지면적: 27.22㎡ (약 8.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.47㎡ (약 15.27평)

건물 제시외면적: 1.20㎡ (약 0.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 압류 (은평구, 2025.04.10.)

* 채권자 및 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2025.11.26.) (채권액 310,000,000원)

* 소유권 등기: 소유권 보존, 소유권 이전, 공유자 전원 지분 이전 등기 이력이 확인됩니다.

* 주택임차권: 최선후 임차인 명의로 310,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최선후)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-10

* 확정일자: 2022-07-04

* 배당신고일자: 2024-09-30

* 대항력: 없음

* 주의사항:

* 1. 제시외 건물(1.20㎡)을 포함하여 매각합니다.

* 2. 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 서울특별시 은평구 구산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 유사 물건 거래 정보 (JSON 분석):

* 2026년 5월, 구산동 147-18번지 "리치빌"(2013년 건축) 전용면적 24.74㎡(약 7.5평)이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,176만원 수준입니다.

* 2026년 5월, 구산동 355-7번지 "금당빌라"(1991년 건축) 전용면적 37.02㎡(약 11.2평)가 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,028만원 수준입니다.

* ※ 제공된 JSON의 거래 금액 단위에 오류가 있거나, 비교 대상 건물의 연식 및 상태 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 종합: 본건(엘림아너스빌, 2019년 건축)의 감정가(345,240,000원, 건물 면적 50.47㎡ 기준 평당 약 2,256만원)는 제공된 JSON 거래 정보(평당 약 1,000~1,200만원)보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 신축 연식에 따른 시세 차이로 판단되나, 실제 시장 가치와의 괴리 여부는 현장 조사를 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "구산중학교"와 인접해 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교육 환경: 구산중학교가 인근에 있어 교육 여건이 양호합니다. 다만, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 최종 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 특히 아파트 용도의 경우 2026년 12월 31일까지, 그 외 주거용도의 경우 2026년 8월 25일까지 허가 기간이 적용됩니다. 토지 거래 시 허가 조건을 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 물건 정보에 'HUG 인수조건 변경' 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건에 변경 사항이 있음을 의미할 수 있으므로, 구체적인 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 1.20㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 이에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 제한을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 '엘림아너스빌' 내 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행되었습니다. 임차인 최선후 씨의 주택임차권과 주택도시보증공사의 채권은 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 제공된 JSON의 시세 정보와 본건의 감정가(평당 약 2,256만원) 사이에 큰 격차가 있어, 현장 조사를 통한 실질 가치 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 하자 발생 가능성이 적고 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 단지 내 물건: '엘림아너스빌'이라는 특정 아파트 단지 내 물건으로, 단지 관리 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 경매로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 교육 및 교통 여건: 구산중학교가 인근에 있고 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 345,240,000원이며, 건물 전용면적(50.47㎡) 기준 평당 약 2,256만원으로 평가되었습니다.

* 인근 거래 정보를 제공하는 JSON 데이터에서는 평당 약 1,000만원 ~ 1,200만원 수준의 시세가 확인되었으나, 이는 건물 연식 및 상태, 규모 등에서 차이가 크고 단위 오류 가능성도 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 실제 '엘림아너스빌' 단지의 유사 면적 물건 시세는 최근 4억 5천만원 ~ 5억원 수준에서 거래된 사례가 확인되어, 본건 감정가가 시장 가치와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 345,000,000원

* 권장 입찰가: 약 327,000,000원 (3억 2천 7백만원) (감정가의 약 95% 수준)

* ※ 상기 예상 입찰가는 현재 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 주변 시세 및 경매 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.