나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13489 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "까치산역(2호선,5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역,2호선 및 5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층건 내 제11층 제1101호로서, (사용승인일:2022.01.21) 외벽: 석재붙임 및 복합패널마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,승강기설비,개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상 - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 김기현의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13489 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제11층 제1101호

용도: 오피스텔

감정가: 399,000,000원

토지면적: 6.53㎡ (약 1.98평)

건물면적: 27.52㎡ (약 8.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1에 소재하며, 지하철 2, 5호선인 까치산역에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형이며, 오피스텔 건부지로 활용되고 있습니다. 북측으로는 약 15m, 동측으로는 약 6m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 5월 3일자 인천세무서장의 압류 (갑3)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2022년 2월 9일 주식회사성현

* 소유권이전: 2022년 3월 22일 조영찬 (매매)

* 주택임차권: 2023년 12월 5일자 김기현 (보증금 380,000,000원, 전입 2022.03.22, 확정 2022.02.28) - 등기상 말소 처리됨.

* 압류: 2024년 5월 3일 인천세무서장

* 강제경매: 2025년 11월 25일자 주택도시보증공사 (청구금액 380,000,000원)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김기현)

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-22

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음 (비고란에 명시)

* 최종규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음 (후순위 전입으로 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의사항:

임차인 김기현의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금 전액에 대한 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

까치산역이라는 더블 역세권(2, 5호선)에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 이는 오피스텔의 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 운행으로 서울 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변 지역에 마트, 병원, 은행 등 생활 필수 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 및 공동담보 특이사항이 있어, 매각 절차 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차권 말소 조건: 임차인 관련 보증금 승계 부담은 없으나, 임차권등기 말소 등 관련 조건이 원활히 이행되는지 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 규제가 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 부재로 인해 내부 확인을 하지 못했다는 점은 현황 파악에 한계가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있으며, 권리 관계는 복잡하나 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되어 매수인의 직접적인 금전적 위험은 낮습니다. 다만, HUG와의 인수 조건, 임차권 말소 절차, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제약 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후화가 적어 초기 관리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 2, 5호선 까치산역을 이용하기 편리하여 임대 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없어 명도 및 권리 인수 과정에서의 불확실성을 최소화할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 감정가는 399,000,000원입니다.

본 물건은 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없으므로 (인수 보증금 합계 0원), 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

주변 시세, 건물 내부 상태, 공실 위험, 명도 가능성, 그리고 토지이용계획상의 제약 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서는 감정가 수준인 399,000,000원 전후를 예상해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 최신 시세 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.