나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13427 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도보로 15분 정도되는 거리에 지하철5호선 화곡역이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2022.05.30) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택(및 오피스텔)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 접하며, 동측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 60-23: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 신월동 60-24: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13427 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제6층 제602호

용도: 다세대주택

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

건물 사용승인일: 2022년 5월 30일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

감정가: 312,000,000원

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 도보 약 15분 거리에 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로: 부지 북측으로는 폭 약 30미터, 동측으로는 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률, 강서양천교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경13427호 강제경매 개시결정등기(2025년 11월 26일)입니다.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2), 주택임차권(을1, 이수연), 그리고 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)를 포함한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수해야 할 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정평가서 요약에 '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

특별 매각 조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 26일

* 확정일자: 2022년 9월 22일

* 배당신고일자: 2024년 9월 6일

* 대항력: 없음

임차 보증금 인수 여부: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 건물 구성: 대상 물건이 위치한 동선팰리스는 다세대주택 및 오피스텔 용도로 사용되는 건물이며, 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

최근 실거래가 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 서울 양천구 신월동 지역의 유사 주거 시설 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 효성쉐르빌 (신월동 523-26, 2017년식, 다세대) 전용 52.41㎡ (약 15.85평)이 302,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,904만원)

* 2026년 5월 1일 거래된 수명산시그니처 (신월동 9-3, 2019년식, 다세대) 전용 55.56㎡ (약 16.80평)이 329,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,956만원)

* 2026년 5월 2일 거래된 대경4차(가,나) (신월동 460-5, 1981년식, 연립) 전용 55.27㎡ (약 16.72평)이 210,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,256만원)

분석: 최근 거래된 다세대 주택들의 거래 가격을 고려할 때, 본 건은 전용면적 21.98㎡ (약 6.65평)으로, 비교 대상 물건들(약 52~55㎡)보다 면적이 작습니다. 최신 연식(2022년 준공)을 감안하면, 평당 가격은 유사하거나 다소 높을 수 있으나, 총 거래 금액은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 최근 2017년식 및 2019년식 주택들의 평당 가격을 기준으로 산정 시, 본 건의 시세는 약 1억 3천만원대 초반으로 추정됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본 물건이 속한 동선팰리스는 2022년 사용승인을 받은 신축 건물로, 현대적인 내부 설비(위생 및 급배수, 개별난방, 화재탐지 및 경보, 승강기, 기계식 주차장 등)를 갖추고 있습니다.

주변 시설: 신월중학교가 인근에 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

교육 시설: 신월중학교가 인접해 있습니다. 상대보호구역에 해당하므로, 교육청에 관련 규제 사항을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건이 포함된 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 매매 시 외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 주택 등의 거래에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

공항 소음: 대상 토지가 공항시설법상의 수평표면구역에 포함되어 있어, 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변 건축 및 용도 제한 등에 대한 확인이 필요합니다.

건물 노후도 편차: 본 건은 신축 건물이나, 주변에 1981년식 연립주택 등 노후된 건물도 혼재되어 있어 지역 내 자산 가치 형성 편차가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 깔끔한 권리관계와 함께 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사가 채권자이며 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 토지거래허가구역 및 공항 소음 구역 등에 포함되어 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 제공된 최근 실거래가를 기준으로 산정한 시장 가격과 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공되어 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 하자 보수 및 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

명확한 권리관계: 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 용이하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 깔끔하게 취득 가능합니다.

HUG 관련 조건 유리: 주택도시보증공사의 매수인에 대한 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건으로 인해 인수 부담이 없습니다.

소형 면적: 전용면적 21.98㎡(약 6.65평)의 소형 주택으로, 1인 가구 임대 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

시세 분석: 제공된 최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 지역의 다세대 주택 (약 52~55㎡) 시세는 2억 1천만원에서 3억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 1,256만원에서 1,956만원에 해당합니다. 본 건의 전용면적(21.98㎡, 약 6.65평)과 최신 연식(2022년)을 고려하여 산정한 현재 시세는 약 1억 3천만원대 초반으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 감정가 312,000,000원과 시세 분석 결과(약 1억 3천만원대) 간에 큰 격차가 존재합니다. 본 건의 신축 연식과 명확한 권리관계를 고려하되, 시세 데이터를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 추가적인 인수 비용은 없습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 180,000,000원 을 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.