나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경785 [1] 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제13층 제1331호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 산업시설(공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 제13층 제1331호로서, 외벽 : 복합패널마감 및 강화유리마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인트마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 산업시설(공장)로서 현황 사무실로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 산업시설(공장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10 -28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경785 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 554-2, 가산한화비즈메트로2차 제13층 제1331호

신주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 43-14 (가산동)

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 산업시설(공장), 현황 사무실로 이용 중)

감정가: 515,000,000원

토지 면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

토지 지분: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물 면적: 75.64㎡ (약 22.88평)

건물 지분: 75.64㎡ (약 22.88평)

총 전용 면적: 94.21㎡ (약 28.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO - 정보 마스킹됨)

특이사항: 유동화 물건, 별도 등기

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 소재함.

주변 환경: 업무시설, 산업시설(공장), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통:

* 가산디지털단지역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 차량 출입이 가능하며, 주위로 노폭 약 20m, 15m, 6m 내외의 도로에 접함.

* 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)

경매 신청: 2025년 11월 25일 접수된 국민은행의 임의경매개시결정 (갑7)

말소되는 권리:

* 신탁등기 말소 (갑2)

* 국민은행 근저당권 (을1)

* 신용보증기금 가압류 (갑3)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (갑4)

* 중소기업은행 가압류 (갑5)

* 국민은행 가압류 (갑6)

* 근로복지공단 가압류 (갑8)

매수인이 인수하는 권리:

* 별도등기 관련 대지권의 목적인 토지 을구 6번 지상권설정등기 (2022년 2월 25일) - 본 물건은 이 지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: 디케이트레이드주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 사업개시일: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 조정원

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 사업개시일: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: 대한민국 대표 IT 및 산업단지인 가산디지털단지에 위치하여 풍부한 비즈니스 인프라를 갖추고 있음.

* 풍부한 배후 수요: 단지 내 수많은 기업체와 종사자들을 기반으로 한 안정적인 임대 수요가 예상됨.

* 다양한 편의시설: 주변에 금융기관, 식당, 쇼핑몰(W몰, 마리오아울렛 등), 병원 등 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리함.

* 경쟁 환경: 다수의 지식산업센터 및 오피스 건물이 있어 경쟁이 존재하나, 역세권 및 신축 건물이라는 장점으로 차별화 가능.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보 또는 단거리로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 접근성이 우수함.

* 쇼핑 및 편의시설: 가산패션아울렛, W몰, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 백화점, 각종 은행, 병원, 외식업체 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 문화/여가: 인근에 마리오아울렛 문화공간, CGV 등 문화 시설이 있으며, 일부 공원도 위치하여 여가 활동 가능.

6. 잠재적 리스크

* 토지 권리 인수: 본건은 매각으로 소멸되지 않는 '지상권 설정 등기'가 존재하며, 매수인이 이를 인수해야 함. 지상권의 설정 목적, 존속 기간, 사용 조건 등 상세 내용을 반드시 확인하고 인수 비용을 산정해야 함.

* 건축물 용도: 건축물대장상 주 용도는 '산업시설(공장)'이나, 현황은 '사무실'로 이용 중임. 향후 용도 변경 시 관련 법규 및 행정 절차, 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

* 유동화 물건: 일반 물건과 달리 유동화 과정에서 발생하는 특수한 권리 관계나 절차상의 이슈가 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 별도 등기: '별도 등기'라는 표시는 지상권 외 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 등기부등본을 통해 꼼꼼히 재확인해야 함.

* 토지거래허가구역: 일부 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 외국인 등 특정 거래 당사자의 경우 허가를 받아야 할 수 있음. (본 경매 취득과는 직접적 관련 없을 수 있으나 참고 필요)

* 최근 사용승인: 건물 자체는 2022년 3월 31일 사용승인되어 비교적 신축에 속하나, 준공업지역 등의 입지 특성을 고려한 장기적 가치 평가가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 그러나 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 '지상권 설정 등기'라는 중대한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 가치 평가가 필수적입니다. 유동화 물건 및 별도 등기 등 특수 사항도 반드시 확인하여 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권 입지로 높은 접근성과 미래 가치 보유.

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 상품성 양호.

* 단지 내 종사자를 중심으로 한 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인 없음, 인수 보증금 0원으로 명도 부담 적음.

* 전용 면적 약 28.5평으로 투자 진입 용이.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 515,000,000원

* 본 물건의 핵심 리스크는 인수해야 하는 지상권입니다. 지상권의 가치 및 인수 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 현재 부동산 시장 상황과 인근 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

* 예상 입찰가 범위: 515,000,000원 ~ 550,000,000원 (인수되는 지상권의 실질 가치 및 시장 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.