나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13425 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제9층 제903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 "영등포시장역(5호선)" 남서측 인근에 위치하 며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포시장역/5호선, 영 등포역/1호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕)지붕 지1층/지상9층 건물 중, 본건은 제9층 제903호로서(사용승인일:2017.9.18), 외벽 : 외장석재 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차시설, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔))로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제 한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02 -524-3146)관할, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에관한허 가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 9층 건축물현황도를 기준으로 볼 때, 건축물현황도상 호별배치와 현 황 각 호별 현관문 표기 내역이 상이하다고 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 집합건축물대장 9층 건축물현황도를 기준으로 볼 때, 건축물현황도상 호별배치와 현황 각 호별 현관문 표기 내역이 상이하다고 조사됨(내부구조도 참조).

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13425 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제9층 제903호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕)지붕, 지하1층/지상9층 건물 중 제9층 제903호

* 사용승인일: 2017년 9월 18일

* 용도: 공동주택(다세대주택)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 173,000,000원

* 토지 면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

* 건물 면적: 16.94㎡ (약 5.12평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 "영등포시장역(5호선)" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(영등포시장역/5호선, 영등포역/1호선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 북측으로 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 주택도시보증공사의 가압류 (2024년 02월 22일 접수, 부산지방법원 2024카단101240)

* 등기부채권 총액: 362,700,000원

3.2. 인수되는 권리

* 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. (단, 특별매각조건 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 162,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 27일

* 확정일자: 2021년 11월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 관련 사항 및 신탁 말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 등기는 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 특별매각조건

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 이는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 명확히 하는 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

* 본건 주위는 공동주택(아파트, 오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 건축물대장 상 '지울빌딩'은 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중에 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 확인

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하거나 밀접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 위생설비, 급배수설비, 주차시설, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 영등포시장역, 영등포역이 위치하여 교통 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 집합건축물대장 9층 건축물현황도 상 호별 배치와 현황 각 호별 현관문 표기 내역이 상이하다고 조사되었습니다.

* 본건은 공부상 903호이나, 현관문 표기상으로는 904호일 가능성이 있습니다. (반대의 경우도 고려)

* 이로 인해 실제 면적 및 도면과의 불일치 가능성이 있으며, 내부 구조 확인이 필수적입니다.

* 감정평가 시 공부상 903호를 기준으로 하였으며, 공부상 904호(현관문 903호로 추정)의 감정가는 160,000,000원임을 감안해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 계약 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 이는 소유권 이전 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 임차인 관련

* 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 영등포구에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2017년 준공)으로 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 공부상 호수와 현관문 표기의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

* 이러한 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 영등포 시장역 인근 역세권 입지

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물

* 권리관계 단순화 (말소기준권리 이하 소멸, 임차인 대항력 없음)

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 차익 실현 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 주변 시세 분석 (태양씨티하우스, 167-1번지, 2012년식 다세대주택 기준):

* 2024년 3월: 120,000,000원 (17.64㎡) ~ 130,000,000원 (20.52㎡)

* 2025년 9월: 120,000,000원 (18.06㎡)

* 본건 면적(16.94㎡) 및 건물 연식(2017년)을 고려할 때, 비교 대상 주택보다 연식이 최신입니다.

* 본건의 감정가(173,000,000원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되어 있으나, 같은 건물 내 다른 호수(904호 추정)의 감정가 160,000,000원을 참고할 때, 본건이 고평가되었다고 단정하기는 어렵습니다.

* 다만, 공부상 호수와 현관문 표기의 불일치 리스크, 실제 내부 상태 및 향후 명도 용이성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 보수적으로 접근하여 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다.

* 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.