나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13421 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 758-3 마곡헤리움2차 제7층 제711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철9호선 '마곡나루역' 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제7층 제711호로서, (사용승인일: 2016.04.26.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측 및 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026. 12.31).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13421 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 758-3 마곡헤리움2차 제7층 제711호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 170,000,000원

토지면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

건물면적: 22.51㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

건축물 사용승인일: 2016년 04월 26일

총 층수: 14층 (해당 층: 7층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 '마곡나루역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로: 대상 물건 소재 토지 북측 및 동측으로 중로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 24일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (갑6) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정성진

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 27일

* 확정일자: 2020년 06월 04일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인 정성진은 대항력이 있으며, 을구 순위 3번 주택임차권 등기(2024년 08월 07일 접수)가 되어 있습니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(정성진, 보증금 170,000,000원)가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

* 주요 상권: 마곡지구 내 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로, 지하철 9호선 마곡나루역 역세권입니다.

* 배후 수요: 주변 대기업 R&D 센터 입주와 오피스텔 밀집으로 인한 풍부한 배후 수요가 예상됩니다.

* 업종 구성: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 마곡나루역을 통해 서울 도심 및 김포공항 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건축물 내 편의시설: 기본적인 난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 정성진의 보증금 1억 7천만원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가 평균(약 1억 5천만원)과 비교 시 감정가(1억 7천만원)는 높은 편입니다. 임차인 인수 부담을 고려하면 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당되어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하는 구역에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 뛰어난 입지와 교통망을 갖춘 오피스텔로 미래 가치가 기대됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 이 점을 충분히 인지하고, 인수 금액을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 호재: LG, 코오롱 등 대기업 R&D 센터 집적과 지속적인 도시 개발로 인한 장기적 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 교통망: 지하철 9호선 마곡나루역을 이용한 서울 주요 지역 및 김포공항 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 수요: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 오피스텔 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 최근 실거래가 평균 (2026년 5월 기준): 약 150,000,000원

* 가장 중요한 고려사항: 대항력 있는 임차인 정성진의 보증금 170,000,000원 인수 가능성.

* 산정근거:

* 만약 임차인의 보증금 전액을 인수해야 한다면, 낙찰가는 본인이 실질적으로 부담할 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

* 최근 실거래가 수준과 감정가를 고려하되, 잠재적 인수 보증금을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원.

* 위 금액은 임차인 보증금 인수 리스크를 최대한 반영한 보수적인 접근이며, 권리분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 배당에서 전액 변제된다는 의미일 수 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구를 우선적으로 고려하여 인수 가능성을 높게 판단하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.