나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13449 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 826-16 첼시하우스7 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울금천초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "첼시하우스7" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건(사용승인일: 2019.07.12)중 제6층 제603호로서 외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "첼시하우스7" 북측으로 금하로23다길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한 표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 - 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조 하시기 바람. - 후첨 "사진용지" 및 "내부구조도" 와 같이 본건에 소재하는 제시외건물(ㄱ)은 구조, 용재, 시공상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였는 바 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13449 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 826-16 첼시하우스7 제603호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

322,621,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 18.79㎡ (약 5.68평)

* 토지지분: 18.79㎡ (약 5.68평)

* 건물면적: 32.56㎡ (약 9.85평)

* 건물지분: 32.56㎡ (약 9.85평)

* 건물 제시외면적: 1.50㎡ (약 0.45평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 공동담보

* 제시외 건물 포함

* 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "서울금천초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 "첼시하우스7" 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 속한 "첼시하우스7" 북측으로 금하로23다길이 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 건물 사용승인일: 2019년 07월 12일

* 등기부채권 총액: 310,000,000원

* 말소기준권리: 동고양세무서장 압류 (2023.01.26.)

* 말소예정 권리:

* 주택임차권 (을3, 강민주, 2023.11.15. 배당신고, 2025.11.24. 강제경매 신청으로 말소 예정)

* 압류 (갑7, 동고양세무서장)

* 강제경매 (갑8, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑9, 금천구)

* 소유권 관련 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. (김영환 외 1명 → 최혜윤 → 남성윤 → 제갈민정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강민주)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021년 11월 04일

* 확정일자: 2021년 10월 08일

* 배당신고일자: 2023년 11월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG) 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인한 보증금 미회수액에 대한 매수인에게의 대항력 포기조건이 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례

최근 2026년 5월에 거래된 주변 연립주택 사례들을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 금천구 시흥동 105-1번지 '무지개' 빌라 (1981년식, 62.31㎡): 5억 9,000만원에 거래. (약 947만원/㎡)

* 금천구 시흥동 982번지 '현대빌라' (1989년식, 39.48㎡): 4억 4,000만원에 거래. (약 1,114만원/㎡)

* 금천구 시흥동 838-14번지 '원형아트빌' (2002년식, 55.19㎡): 2억 8,000만원에 거래. (약 507만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2019년에 준공된 신축 다세대주택으로, 주변 연립주택의 오래된 건물 연식(1981년~2002년) 대비 건축 연도가 현저히 짧아 신축 프리미엄이 예상됩니다. 제공된 시세 자료 중 '현대빌라'(1989년식)의 단가가 1,114만원/㎡로 가장 높게 나타났으며, 본건의 건물면적(32.56㎡)과 신축 연식(2019년)을 고려할 때, 시장에서는 1,050만원/㎡ ~ 1,150만원/㎡ 수준의 가격 형성이 가능할 것으로 예상됩니다. 이를 환산하면 약 3억 4,188만원 ~ 3억 7,444만원 범위로 추정됩니다. 감정평가액 3억 2,262만원은 이러한 시장 예상가보다 다소 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본건 남서측 인근에 서울금천초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 주변이 주택가로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 북측으로 금하로23다길이 접해 있습니다.

5.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 면적에 제시외 건물 1.50㎡가 포함되어 있으나, 소유권 및 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 구조 확인

집합건축물대장 등본상 도면 및 외부 관찰에 의거한 조사이므로, 발코니 확장 등 내부 구조가 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한 표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울금천초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 입지조건이 양호합니다. 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없고, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정가는 시세 대비 합리적으로 판단되며, 신축 건물이라는 점을 고려하면 향후 가치 상승 여력도 기대됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 토지 이용 제한 사항과 제시외 건물에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공) 건물로 하자 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건으로 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 서울금천초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하여 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능합니다.

* 감정가 대비 시장 시세가 더 높을 것으로 예상되어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 322,621,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

최근 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건(32.56㎡, 2019년식)은 3억 4,188만원 ~ 3억 7,444만원의 시장 가치를 형성할 것으로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가와 시세 추정치를 종합적으로 고려하여 3억 3,000만원 ~ 3억 6,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (낙찰가율 102% ~ 111% 수준)

입찰 시에는 최신 시세 변동 및 현장 조사 결과를 반드시 반영하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.