나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13527 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제225호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북서측 인근에 소재하는 '비즈트위트 바이올렛 5차' 제2층 제225호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 본건 북서측 근거리에 가산디지털단지역(지하철1,7호선), 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물 내 제2층 제225호로서, - 외 벽 : 법랑판넬 및 석재붙임 마감 등. - 창 호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 '오피스텔 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 10m, 남동측으로 폭 약 7m, 북동측으로 폭 약4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13527 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제225호

건물명: 비즈트위트 바이올렛 5차

1.2. 부동산 현황

용도: 오피스텔

토지면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상15층 건물 내 제2층 제225호

이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중

기본설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 승강기 설비 구비

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 109,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 접근성

대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북서측 인근에 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)이 소재하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 도로, 소로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 해당 구역 내 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 또는 신고 의무가 발생할 수 있으니, 매수인 자격 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 확인됩니다. 말소기준권리는 2021년 12월 1일에 접수된 금천구의 압류(갑6)입니다.

현재 진행 중인 본건 강제경매(갑9, 채권자: 주택도시보증공사) 외에, 등기부 상 을구에 기재된 주택임차권(권리자: 최시진, 권리금액: 105,000,000원)은 말소 예정입니다. 또한, 압류(갑6, 갑7, 갑8, 갑10) 등기 역시 말소될 예정으로, 본 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인(최시진)으로 등재되어 있으며, 보증금 105,000,000원, 차임 0원으로 파악됩니다. 전입일자는 2021년 1월 15일, 확정일자는 2020년 12월 2일입니다.

그러나 제공된 정보에 따르면 해당 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 임차권 또한 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 권리분석 정보 및 물건명세서 상, 본 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

본건이 위치한 서울 금천구 가산동 일대는 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 직장인 배후수요를 가지고 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 및 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 1년간 유사 면적(17.76㎡)의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 변동이 관찰되었습니다.

* 2025년 2월 17일: 109,000,000원 (3층)

* 2025년 3월 1일: 77,000,000원 (4층) - 본 거래는 다른 사례 대비 현저히 낮은 가격으로, 특수한 사정(예: 급매, 하자 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다.

* 2024년 11월 15일: 115,000,000원 (14.29㎡, 6층) - 이 거래는 평당 단가로 환산 시 약 8,047,000원/㎡에 해당합니다.

감정가(109,000,000원)는 2025년 2월 동일 면적 거래가와 일치합니다. 2024년 11월의 더 작은 면적 거래 사례를 기준으로 환산하면, 본 건물의 잠재적 최고 시세는 약 142,900,000원(17.76㎡ * 8,047,000원/㎡)까지도 기대해 볼 수 있습니다.

종합적으로 판단 시, 본건의 현재 시세는 109,000,000원에서 115,000,000원 사이로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 '비즈트위트 바이올렛 5차'라는 오피스텔 건물 내에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 주변에 가산디지털단지역을 중심으로 쇼핑, 외식, 문화 시설 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 및 특별 매각 조건

본건은 HUG 인수 조건 변경 및 특별 매각 조건이 적용됩니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차 보증금 관련 부담을 지지 않음을 명확히 하지만, 관련 절차를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 제한사항

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래 관련 허가 절차 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동, 가산디지털단지 내에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이며, HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 임차 보증금 인수 리스크가 없습니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 배후수요 풍부: 가산디지털단지의 풍부한 직장인 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* 합리적인 가격: 감정가와 유사한 최근 실거래가 존재하며, 추가 시세 상승 잠재력 보유.

* 특별 매각 조건: 임차 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 매입 비용 절감 효과.

9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 112,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가(109,000,000원) 및 유사 면적 최근 거래가(109,000,000원)를 반영하며, 더 높은 평당 단가를 기록한 거래 사례(115,000,000원)의 잠재적 가치를 고려한 금액입니다. 입찰 시에는 경쟁 물건의 현황 및 경매 시장 분위기를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.