나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13497 [1] 서울특별시 금천구 독산동 964-39 하이팰리스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로써 (사용승인일 : 2017.10.12) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실2, 테라스, 현관 등)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로써, 공동주택(11세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부 교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군 사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요 산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~206.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 964-39번지, 하이팰리스 제4층 제403호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13497 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 314,480,000원이며, 토지 면적은 30.23㎡(약 9.15평)이고 건물 면적은 50.29㎡(약 15.22평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2017년 10월 12일에 사용승인된 철근콘크리트 구조이며, 총 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

현재 주거용으로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 욕실 2개, 테라스 구조로 파악됩니다.

건축물대장상 위반건축물(패널/패널, 14㎡, 주거, 403호 무단증축)이 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 북동측 인근에 문성초등학교가 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 이 외 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 허OO입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2021년 3월 16일 접수된 을5 전세권설정(권리자: 허옥현, 금액: 270,000,000원)입니다.

주목할 점은 2025년 2월 27일 접수된 을6 주택임차권(권리자: 허옥현, 금액: 270,000,000원)의 경우, '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 임차권등기(2025.02.27. 접수, 임차인 허옥현)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음"이라고 명시되어 있습니다.

임차인 허옥현은 2021년 2월 26일 전입 신고하였으며, 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금은 270,000,000원이며 차임은 없습니다.

임차인이 강제경매 채권자(갑16, 2025-11-26 접수, 권리자: 허옥현, 금액: 270,000,000원)이기도 한 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 문성초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

직접적인 상업 중심지는 아니나, 주거 생활을 위한 편의 시설은 충분히 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물에 속합니다.

내부적으로는 방 2개, 거실, 욕실 2개, 테라스 등으로 구성되어 있어 실거주에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

건물에는 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

인근에 문성초등학교가 있어 통학이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 허옥현의 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

집합건축물대장상 위반건축물(14㎡ 무단 증축)이 등재되어 있어, 이에 대한 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 추가적인 비용 발생 가능성이 존재합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있으므로, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 독산동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 2017년 준공으로 건물 상태도 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원 인수 문제와 위반건축물 등재로 인한 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다.

특히 임차인 보증금 인수 여부는 낙찰가의 결정에 절대적인 영향을 미치므로, 투자자는 인수되는 보증금을 포함한 총 실투입 금액이 주변 시세와 비교하여 경제성이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 문성초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 2017년 준공으로 건물 연식이 비교적 최신이라 즉각적인 대규모 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2017년) 및 면적(53.72㎡)을 가진 인근 건물(독산동 886-6, 더하우스비동)이 2026년 5월 440,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 건물 면적 50.29㎡(약 15.22평)입니다.

가장 중요한 고려 사항은 임차인 허옥현의 보증금 270,000,000원 인수 부담입니다.

이를 고려할 때, 총 실투입 가능 금액은 '낙찰가 + 270,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 440,000,000원을 기준으로 한다면, 낙찰가 자체는 440,000,000원 - 270,000,000원 = 170,000,000원 이하로 결정되어야 시세 대비 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

감정가 314,480,000원과는 상당한 차이가 있어, 본 물건은 인수 부담이 큰 만큼 유찰될 가능성도 있습니다.

위반건축물에 대한 추가 비용 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준에서 매우 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

이 경우, 최종 투입 총액은 420,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로, 유사 거래 사례의 상단에 근접하거나 약간 상회할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.