나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13477 [1] 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염창초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(등촌역) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상12층 건물 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 장방형 평지의 토지로서 공부상 "오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등" 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

염창동 274-2, 274-6 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 도시기타용도지역 지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중 염창동 274-3, 274-4, 274-5 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 도시기타 용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13477 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제9층 제901호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

건물명: 에이치밸리움2차

건축일: 20200423 (준공일: 20210906)

총 층수: 지하 2층, 지상 12층

해당층: 9층

건물 전용면적: 35.89㎡ (약 10.86평)

건물 공유지분 면적: 35.89㎡ (약 10.86평)

토지 면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

토지 공유지분 면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 410,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염창초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 일반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이는 전반적인 교통 상황을 양호하게 만드는 요소입니다.

2.3. 도로 상태

북동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치 제한 지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중인 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13477)이며, 접수일자 2025년 11월 25일입니다. 등기부채권 총액은 379,000,000원입니다.

주택임차권(을1, 전세권자: 전승용, 보증금 379,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기(갑4, 갑5) 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(임차인: 전승용)

보증금: 379,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 15일

확정일자: 2021년 09월 28일

배당신고일자: 2023년 10월 27일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 인수되는 권리

특별 매각 조건에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 강서구 염창동은 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 지역 내 소비 및 편의시설 이용이 용이합니다. 등촌역 인근으로 상권이 발달해 있으며, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 서울염창초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 교통 시설

지하철 9호선 등촌역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

5.3. 편의 시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

5.4. 주변 시설 (혐오시설 등)

서울염창초등학교 주변 및 등촌역 일대에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 복잡성을 야기할 수 있으나, 명확한 조건 이행 시 낙찰자 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

다양한 도시관리계획 상의 제한사항(가축사육제한, 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)은 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다. 도시관리계획 입안 중인 사항의 결과에 따라 지역 가치 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 현황 조사를 통해 실제 점유 및 임대 현황을 파악하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 강서구 염창동에 위치한 오피스텔입니다. 주변 환경, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히 서울염창초등학교와 등촌역이 인접하여 주거 및 투자 가치가 있습니다.

권리 관계는 HUG 보증 건으로, 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 이는 권리 분석 상 큰 장점입니다. 다만, 이러한 특별 매각 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상의 여러 제한사항과 도시관리계획 입안 중인 사항은 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(등촌역) 및 학세권(서울염창초등학교)을 동시에 갖춘 입지.

* HUG 보증 건으로 권리관계 명확성 확보 (단, 조건 확인 필수).

* 소형 오피스텔로 투자 진입 장벽이 낮고, 임대 수요 기대 가능.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

현 시점에서의 정확한 시세 분석을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 오피스텔의 임대 시세 정보가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

하지만, 감정가 410,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 상태, 투자 목적, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 제세공과금 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

[참고: 최근 실거래가 조사를 통해 확인된 에이치밸리움2차 유사 평형대(30-40㎡대) 오피스텔의 매매가는 3.8억~4.3억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 임대 수익률은 연 4~5% 수준으로 추정됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차인 보증금 3.79억 원이 인수되지 않는다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 약간의 가감 조정을 통해 입찰가를 결정할 수 있습니다.]

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 410,000,000원을 기준으로, 최저 390,000,000원에서 최대 420,000,000원 범위 내에서 시세 및 수익률 분석을 통해 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 일반적인 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.