나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13501 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개명초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13501 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 351,000,000 원

* 토지면적: 19.67㎡ (약 5.95 평)

* 건물면적: 32.21㎡ (약 9.74 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2021년

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개명초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑7, 접수 2023-09-19)

* 총 채권액: 375,000,000 원 (주택도시보증공사)

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 김민철

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2024-08-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력을 보유하고 있어 주의가 필요합니다.

*

* 임차인: 주택도시보증공사 (이경희)

* 보증금: 375,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-12-21

* 확정일자: 2021-11-26

* 배당신고일자: 2023-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: 을1 임차권 등기가 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 특별 매각조건에 따라 정리됩니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 발생할 수 있는 임차인 관련 위험을 완화하는 조건입니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 시세 분석:

* 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 2026년 7월 250,000,000원 (약 486만원/㎡)

* 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 2026년 7월 139,500,000원 (약 336만원/㎡)

* 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡): 2026년 7월 250,000,000원 (약 408만원/㎡)

* 본 물건은 위 비교 사례들보다 건물 연식이 신축(2021년)이라는 장점이 있으나, 면적이 작습니다. 비교적 넓은 면적의 유사 주택들이 1.4억원에서 2.5억원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(3.51억원)는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 인근 교육시설: 서울개명초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역에 속해 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로서 비교적 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김민철: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정이나 향후 발생할 수 있는 문제에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사의 특별 매각 조건으로 인해 이 리스크는 상당히 완화될 것으로 예상됩니다.

* 감정가와 시세 격차: 본건 감정가(351,000,000원) 대비 주변 시세 및 실거래가(면적 대비 약 1.4억원~2.5억원)가 상당한 차이를 보입니다. 따라서 고가 낙찰 시 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 매수자(외국인 등)의 경우 관련 규제 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 서울개명초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 임차인 관련 위험 부담을 매수인에게 전가하지 않겠다는 '임차인 및 임차권 승계인의 대항력 포기 조건'은 매우 유리한 조건입니다.

하지만, 감정평가액(351,000,000원)이 주변 시세 및 유사 면적 실거래가(약 1.4억~2.5억원)에 비해 높게 책정된 점은 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 보증금 및 차임이 0원이면서 대항력이 있는 임차인 김민철의 존재는 명도 과정에서 추가 검토가 필요할 수 있으나, 주택도시보증공사의 조건으로 인해 이 부분 역시 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)의 상품성: 주변 비교 대상 건물 대비 최신 건축물이라는 점이 강점입니다.

* 주택도시보증공사의 적극적인 리스크 관리: 임차인 관련 분쟁 소지가 적어 명도 및 권리관계 정리가 용이합니다.

* 양호한 주거 입지: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 351,000,000원입니다. 주변 시세 및 실거래가 데이터를 종합적으로 분석한 결과, 비교적 넓은 면적의 유사 주택들이 139,500,000원에서 250,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 면적이 작지만 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

주택도시보증공사의 적극적인 리스크 완화 조건을 고려하고, 신축 프리미엄을 감안하더라도 감정가와 시세 간의 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 주변 실거래가 중 최고가인 250,000,000원을 기준으로 하되, 신축성을 감안하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 약 270,000,000원에서 280,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 확인, 상세 권리 분석, 당시 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.