나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104441 [1] 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신관중학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 북서측 인근에 지하철2호선·신림선 '신림역' 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로서, 외벽 : 돌붙임 및 벽돌타일 마감 등 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실겸주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

공히, 대상토지는 완경사지대 내 평탄화조성한 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 신림동 10-559 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 2) 신림동 10-560 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104441 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 1층103호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 390,000,000원

* 토지면적: 31.05㎡ (약 103평)

* 토지지분: 31.0491㎡ (약 103평)

* 건물면적: 44.34㎡ (약 147평)

* 건물지분: 44.34㎡ (약 147평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층

* 건축연도: 2019년 05월 23일 (사용승인일 기준)

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신관중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.

* 교통상황

본건까지 직접 차량 출입이 가능하며, 본건 북서측 인근에 지하철 2호선 및 신림선 ‘신림역’과 인근 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

대상 토지는 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.09.18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 물건명세서상 지상권개요 기재 있으나 특이사항 없음)

* 주요 권리 및 인수 사항:

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

임차인 현황상 김상원님은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으며, 주택도시보증공사 임차권 또한 대항력이 없는 것으로 나타납니다.

집합건물 등기부요약상 김상원님의 주택임차권(360,000,000원)은 말소 예정이나, 물건명세서에 ‘임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각’으로 명시되어 있으며, ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 기재되어 있어 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 거래 현황 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

- 2021년식, 45.37㎡ 규모의 ‘어반팰리스’ 3층 건이 2026년 7월 3일 390,000,000원에 거래되었습니다.

- 2015년식, 29.56㎡ 규모의 ‘드림하우스’ 6층 건이 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래되었습니다.

- 1991년식, 30.92㎡ 규모의 ‘제일빌라’ 1층 건이 2026년 7월 6일 185,000,000원에 거래되었습니다.

본건(44.34㎡, 2019년식, 1층)의 감정가는 390,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건(어반팰리스)의 실거래가와 동일한 수준입니다. 이는 건물의 신축 연도(2019년) 및 입지 조건을 고려할 때 적정 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 환경

본건은 주거지대에 위치하며, 신관중학교가 인근에 있습니다. 지하철 신림역 및 다수의 노선버스가 운행되는 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 교육환경

신관중학교가 북측 인근에 위치합니다. 다만, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각으로, 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 서류 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)을 고려 시 현재 시점에서는 규제 만료 또는 만료 임박 상태일 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 주거지 내에 소재하고 있습니다. 권리 분석 상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, HUG 인수 조건 및 토지거래허가구역 지정 등의 특수성을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 신림역세권 지역으로 향후 직가 상승 및 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 인도 과정이 수월할 가능성이 높습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임대차 관련 위험 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 390,000,000원이며, 유사한 면적과 신축 연도의 다세대주택이 390,000,000원에 실거래된 점을 감안할 때, 감정가가 시세를 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 수준인 390,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 390,000,000원 ~ 420,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.