나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104428 [1] 서울특별시 강남구 신사동 547-8 유로미아파트 비동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강남구 신사동 소재 "신구초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물내 7층 701호로 외벽:벽돌쌓기 및 석재마감 등 창호:샷시창호

이용상태

아파트로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계:미상임. (2)기타: 후첨 ‘내부구조도, 사진용지’와 같이 제시외건물 (기호㉠~㉢) 이 소재하며 현장 실사시 개략적인 목측에 의하여 면적사정하여 평가하였는 바 정확한 면적·소유권여부·일괄경매 여부 등은 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104428 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰컴저축은행주식회사

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강남구 신사동 547-8 유로미아파트 비동 7층 701호

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적 (토지 지분): 82.46㎡ (약 24.94평)

건물면적 (전용면적): 189.43㎡ (약 57.30평)

제시외 건물면적: 54.00㎡ (약 16.33평)

집합건축물대장상 연면적: 3484.56㎡ (건물 전체)

감정가: 3,890,312,500원

1.3. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 701호

건물 외벽: 벽돌쌓기 및 석재 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 아파트 (자세한 내부 이용 현황은 내부구조도 참조)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등

토지 이용상태: 정방형, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 강남구 신사동 소재 "신구초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 (김윤희): 2010-02-24

소유권 이전 (김한상 외 1명, 매매): 2012-04-12

근저당 (웰컴저축은행주식회사, 2,160,000,000원): 2022-11-02 (말소기준권리)

지분압류 (강남세무서장): 2025-10-31 (말소)

임의경매 (중랑서부새마을금고, 1,720,499,240원): 2025-11-26 (본건 사건, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2022년 11월 2일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. (추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

강남구 신사동이라는 입지적 장점을 가지며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 학교들의 존재는 지역의 주거 선호도를 높이는 요인입니다.

4.2. 상업시설 현황

근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 서비스 이용이 가능합니다.

다만, 본건은 아파트이므로 직접적인 상업시설 이용보다는 주변 상권을 활용하게 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

신구초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

강남구의 우수한 교육 환경을 누릴 수 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 근린생활시설 및 강남구의 발달된 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 백화점, 병원 등 주요 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

주변 지역에 종합병원 및 다양한 전문 병의원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다. (추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건에는 공부상 면적 외에 약 54.00㎡ (약 16.33평)의 제시외 건물이 존재하며, 이 또한 매각에 포함됩니다.

제시외 건물의 정확한 면적, 소유권 여부, 불법 건축물 해당 여부 등은 현장 실사 및 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며,

교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

특히, 외국인 등 용도, 아파트 용도에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 확인: 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.1.~2026.12.31., 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 미상 임차인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 임대차 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 신사동에 위치한 아파트로, 역세권은 아니지만 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 제시외 건물 존재 및 토지이용계획상 일부 제한 사항은 유의해야 합니다.

특히 제시외 건물의 현황 파악과 토지거래허가구역 지정 기간 및 요건을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

임대차 관계가 미상인 점도 명도 과정에서의 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

강남구 신사동이라는 희소성 있는 입지

신구초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

안정적인 주거 지역 내 위치

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 (경매 특성상)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,890,312,500원입니다.

본 경매물건의 인수 보증금은 0원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가, 본건의 정확한 상태(내외부, 제시외 건물 포함) 및 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사를 통한 추가적인 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.