나이스옥션 법원경매 여주 2022타경37743 [1] 경기도 이천시 대월면 대흥리 102 전 경매

매각기일: 2026-01-28

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2022타경37743 [1] 경기도 이천시 대월면 대흥리 102 전 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매3계 2022타경37743 | 소재지: 경기도 이천시 대월면 대흥리 102 | 감정가: 10,916,534,000원 | 최저가: 7,641,574,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 핵심 정보 분석

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2022타경37743 (1)

소재지: 경기도 이천시 대월면 대흥리 102 외 (일괄매각)

용도: 전, 답 (농지)

토지면적: 16,120.00제곱미터 (약 4,876.3평)

감정가: 10,916,534,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 주요 특징 및 특이사항

본 건은 경기도 이천시 대월면 대흥리 일대의 대규모 농지로서, 총 11개 목록의 토지가 일괄 매각되는 건입니다. 가장 핵심적인 특징은 현재 ‘이천 대흥지구 도시개발구역지정 및 개발계획(안) 수립’을 위한 주민의견 청취 공람이 진행된 상태로, 도시개발 사업이 진행 중인 토지라는 점입니다. 따라서 본 건의 가치는 현재의 농지 이용 상태보다는 향후 개발 계획에 따른 보상 또는 개발 이익에 기반합니다.

주의사항으로, 농지법에 따라 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 목록 2~11번 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지인 점도 감안해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 토지는 경기도 이천시 대월면 사동리 소재 '이천사동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다. 차량 진출입은 가능하며, 북서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난합니다.

목록 1번 토지는 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 접근성이 양호하나, 나머지 목록 2~11번 토지는 맹지 상태입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 혐오시설 체크

토지이용계획상 도시지역 내 생산녹지지역 및 자연녹지지역에 해당합니다. 현행 법규상 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 대규모 축사나 환경 오염 시설 등의 혐오시설은 법적으로 제한됩니다.

현재는 농지 형태이나, 가장 중요한 점은 '이천 대흥지구 도시개발구역'에 포함되어 도시개발 사업이 진행 중이라는 사실입니다. 이는 현재의 이용 상태가 아닌, 미래의 도시용지로서의 가치를 기준으로 평가해야 함을 의미합니다. 감정평가 역시 이 개발 사업 진행 상황을 감안하여 이루어졌습니다.

3. 권리 분석 및 법적 검토

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 하OOOOOOOOOOOOOO의 청구에 의해 진행되는 일반적인 경매 형태입니다. 토지 매각으로 건물이 없으므로, 명도 관련 리스크는 없으나, 소유자 김OO 및 채무자 주OOOOOOOO 관련 권리 사항은 말소 기준 권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 낙찰자 의무 및 법적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 제출 의무: 농지법상 경매 낙찰 시 반드시 농취증을 발급받아 제출해야 합니다. 도시개발사업 대상지라 하더라도 현재 지목이 '전', '답'이므로 농지법이 적용됩니다. 사업 지연 등으로 장기간 농지 상태로 남아 있을 가능성을 고려하여 농지 취득 계획이 필요합니다.

제시외 물건 처리: 제시외 휀스 시설(약 550m)과 무신고 관정 파이프가 소재합니다. 이 물건들에 대한 소유권 관계 및 처리 방안을 확인해야 하며, 특히 관정 파이프는 관할 관청에 접수된 신고(허가) 내역이 없으므로 낙찰 후 행정 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 농지 취득 요건을 충족하지 못할 경우 보증금 전액을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

도시개발사업의 불확실성: 사업 자체가 취소되거나 지연될 경우, 당장 개발 차익을 기대하기 어려우며, 생산녹지/자연녹지 지역의 저이용 농지로 장기간 묶일 수 있습니다.

맹지 리스크: 전체 목록 중 1번을 제외한 10개 목록이 맹지이므로, 개발 사업 외의 목적으로는 활용도가 극히 제한적입니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 현재의 농지 시세가 아닌, '이천 대흥지구 도시개발사업'이라는 **개발 호재**에 모든 가치가 집중된 특수 물건입니다. 따라서 일반적인 토지 투자가 아닌, 도시개발사업의 수용 보상 또는 환지 방식 참여를 통한 개발 이익을 목표로 하는 투자로 접근해야 합니다.

최고의 입지:

도시지역 내 대규모 면적(16,120.00제곱미터, 약 4,876.3평)의 토지가 도시개발사업의 중심지에 위치. 개발 성공 시 높은 보상가 또는 환지 가치 기대.

투자 포인트:

1. 도시개발사업 보상/환지 투자: 현재 감정가는 이미 개발 진행 상황을 반영한 것으로 보이며, 향후 개발 완료 시점의 높은 지가 상승을 노리는 장기 투자입니다.

2. 대규모 면적 확보: 약 4,876.3평의 대규모 토지를 일괄 취득함으로써 사업 참여 시 협상력 또는 개발 이익의 규모를 극대화할 수 있습니다.

**주의:** 투자 전 반드시 이천시청을 통해 '이천 대흥지구 도시개발사업'의 구체적인 진행 상황, 수용 방식, 예상 보상 시기 및 절차 등을 면밀히 확인해야 하는 **고위험-고수익**형 투자 물건입니다.

법원 정보

여주지원 경매3계