나이스옥션 법원경매 안산 2021타경62221 [1] 경기도 광명시 하안동 13 하안철산주공아파트 906동 13층1303호 아파트 경매
매각기일: 2026-01-20
물건 개요
나이스옥션 법원경매 안산 2021타경62221 [1] 경기도 광명시 하안동 13 하안철산주공아파트 906동 13층1303호 아파트 경매
- 사건번호: 2021타경62221
- 주소: 경기도 광명시 하안로 364, 906동 13층1303호 (하안동,하안철산주공아파트)
- 감정가: 791,000,000원
- 최저가: 553,700,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 아파트
안산지원 경매10계 2021타경62221 | 소재지: 경기도 광명시 하안로 364, 906동 13층1303호 (하안동,하안철산주공아파트) | 감정가: 791,000,000원 | 최저가: 553,700,000원 | 용도: 아파트
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 물건 정보
사건번호: 안산지원 2021타경62221 (1)
소재지: 경기도 광명시 하안동 13 하안철산주공아파트 906동 13층1303호
용도: 아파트
감정가: 791,000,000원
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평)
토지면적 (대지권): 40.81㎡ (약 12.34평)
토지 지분율: 4081
건물면적 (전용면적): 58.01㎡ (약 17.55평)
*참고: 공급면적 (분양면적)은 통상 약 71㎡ (약 21.48평) 내외로 추정됨.
건물 지분율: 5801
층수: 15층 중 13층
구조/이용상태: 철근콘크리트조, 아파트(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등)
1.3. 관계자 및 특이/주의사항
소유자: 김OO
채무자: 주OOOOOOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOOOOO
특이사항: 임대관계 미상 (입찰 시 주택 임차인 현황 및 대항력 유무 확인 필수)
주의사항: 광명시 하안주공 아파트 단지는 재건축을 추진 중인 단지로, 향후 사업 진행 상황에 따라 큰 폭의 시세 변동 가능성 존재.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 최고의 입지: 재건축 기대감과 편리한 교통
본건은 광명시 하안동 아파트 지대에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의성이 우수합니다. 특히 광명시의 대규모 재건축 사업이 진행 중인 '철산·하안택지지구' 내에 있어 투자 가치가 높게 평가됩니다.
2.2. 교통 상황
본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 철산역과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서울 및 수도권 광역 교통망 접근성이 양호합니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한사항
토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구에 속하며, 중로1류(폭 20M-25M) 및 중로2류(폭 15M-20M)에 접하고 있습니다. 공항시설법에 따른 진입표면구역, 다수의 학교(연서초, 진성고, 철산중, 철산초, 하안중, 하일초, 한마음유치원, 혜성유치원)와 관련된 상대/절대 보호구역이 설정되어 있어 학군 환경이 잘 조성되어 있습니다. 특히, 추후 재건축 정비계획 수립 시 지구단위계획에 따라 용도지역 상향(제3종 일반주거지역) 및 용적률 확보 가능성이 있어 사업성 측면에서 긍정적입니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각대상 및 입찰 유의점
본건은 토지/건물 일괄 매각 건으로, 낙찰 시 소유권 취득에 법적인 하자가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매의 특성상 등기부상 권리 분석 외에 임차인 현황, 인도명령 대상 여부 등을 철저히 분석해야 합니다.
3.2. 채무/채권 관계
소유자 김OO, 채무자 주OOOOOOOOOOOO, 채권자 주OOOOOOOOOOO로 파악됩니다. 채무자가 다수의 법인인 점을 감안할 때, 채권 규모나 이해관계가 복잡할 수 있으므로, 매각대금 완납 후 명도 진행 시 채무자 및 점유자와의 협상 과정에 대한 대비가 필요합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 및 편의시설
본건은 아파트 대단지 내에 위치하여 단지 내 상가와 인근 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 특히, '광명하안도서관'이 인근에 위치하며, 도덕산, 철망산 등의 녹지가 가까워 주거 환경이 쾌적합니다. 인접한 철산역 상업지구 접근성도 양호하여 쇼핑 및 문화 시설 이용에 편리합니다.
4.2. 학군
상대보호구역 및 절대보호구역 내에 연서초등학교, 철산중학교, 철산초등학교, 하안중학교, 하일초등학교 등 다수의 초·중·고등학교가 위치하여 학군이 잘 형성되어 있습니다.
4.3. 혐오 시설
주변 환경 검색 결과, 아파트 단지 밀집 지역으로 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 단지 자체가 건축된 지 오래되어 주차난 및 설비 노후(수도관 등) 문제가 있을 수 있으며, 인근 하안주공 단지들의 재건축 사업 진행으로 인한 일시적인 소음 및 분진 발생 가능성은 존재합니다.
5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트
5.1. 잠재적 리스크
- 재건축 사업: 현재 재건축 초기 단계(정밀안전진단 통과 등)로, 향후 정비구역 지정, 사업시행인가, 관리처분인가 등 사업 진행 과정에서 변동성이 발생할 수 있습니다.
- 임대관계 미상: 임차인 유무 및 대항력 여부를 명확히 확인해야 하며, 미상의 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.
- 노후 아파트: 건축 연도가 오래되어 주차 공간 부족, 중앙난방 방식, 내부 시설 노후화 등 주거의 질적 측면에서 단점이 존재합니다.
5.2. 투자 포인트
- 재건축 사업 확정: 광명시의 철산·하안택지지구 지구단위계획에 따라 재건축 사업이 체계적으로 추진되고 있으며, 본건이 속한 하안주공 단지들(1~12단지)은 정밀안전진단을 통과하여 사업 추진의 기반이 마련되었습니다.
- 용도지역 상향 기대: 지구단위계획에 따라 향후 재건축 시 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 용도지역 상향 및 용적률(최대 330%) 확보 가능성이 있어 사업성이 높습니다.
- 소형 평형: 소형 평형(전용 58.01㎡)은 재건축 시 높은 전용률과 낮은 총액 투자금으로 인해 초기 투자 부담이 상대적으로 낮고, 환금성이 좋습니다.
- 입지 우수성: 지하철 7호선 철산역 인근의 교통 환경과 잘 갖춰진 생활 인프라 및 학군 환경이 우수하여 재건축 완료 후에도 높은 주거 선호도를 유지할 것입니다.
6. 종합 의견
본 물건은 감정가 7억 9,100만 원으로 평가된 경기도 광명시 하안동의 아파트입니다. 노후 아파트의 단점(주차, 설비)이 있으나, 광명시의 역점 사업인 **철산·하안택지지구 재건축**의 핵심 투자처로서 **재건축 확정** 및 **용도지역 상향 기대**라는 강력한 미래가치를 보유하고 있습니다. 특히 소형 평형은 재건축 투자 시 '최소 금액 최대 효과'를 기대할 수 있는 물건입니다. 입찰 시 임차인 현황과 명도 리스크를 철저히 분석하고, 재건축 사업의 진행 속도와 예상 부담금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 중장기적인 관점에서 광명시 신규 주거 타운 형성의 수혜를 기대하는 투자자에게 매력적인 물건입니다.
법원 정보
안산지원 경매10계