나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6035 [1] 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "의정부지방법원 남양주지원" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조평슬라브지붕 지상 5층 건내 제1층 제117호, 118호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 하이샷시 등.

이용상태

기호(1),(2)는 벽체구분없이 제1종근린생활시설(법무법인(유한) 예율)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로3류(폭 12m-
15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주
다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산
지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의
3 2호)<수도법>임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임.
- 기호(1),(2)는 경계벽을 철거하여 벽체구분없이 이용중인 튼상가인바, 경매 진행시 참고하
시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 근로복지공단으로부터 최우선변제권이 있다는 임금채권 등의 대지급금 35,472,210원에 대한 권리신고 및 배당요구신청서가 2024.12.27.자 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경6035 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층 117호

용도: 근린상가

감정가: 2,200,000,000원

토지면적: 30.30㎡ (약 9.17평)

토지 지분: 30.30㎡ (약 9.17평)

건물면적: 66.96㎡ (약 20.26평)

건물 지분: 66.96㎡ (약 20.26평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1. 일괄매각

2. 근로복지공단으로부터 최우선변제권이 있다는 임금채권 등의 대지급금 35,472,210원에 대한 권리신고 및 배당요구신청서가 2024.12.27.자로 접수되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "의정부지방법원 남양주지원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

엘센트로 타워는 국내 최대 규모의 행정 및 법조 타운의 중심 코너에 입지하여, 법원, 검찰청, 남양주시청 등과 매우 근접해 있습니다.

이는 법조 및 행정 관련 종사자, 방문객 등으로 인한 안정적인 수요를 기대할 수 있는 위치입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 경의중앙선 도농역, 구리역, 양정역이 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

북서측, 북동측, 남동측으로 왕복 2차선 이상의 포장도로에 접해 있습니다.

본 건물은 다산지금 공공주택지구 내에 위치하며, 해당 지구는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 개발이 진행되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 하나은행 근저당(을1) 설정일(2023.04.21.) 이후의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

현재까지 파악된 임차인 현황에 따르면, 법무법인(유한) 예율(분사무소)이 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원에 임차 중이며, 사업자등록일은 2023.07.26.입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

다만, 주의사항에 명시된 바와 같이 근로복지공단으로부터 최우선변제권이 있는 임금채권 등 대지급금 35,472,210원에 대한 권리신고 및 배당요구가 접수되었으므로, 배당 과정에서의 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

현재 등기부상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 엘센트로 타워는 다산신도시 내 최대 규모의 행정 및 법조타운에 자리하고 있어, 관련 업종(법무사, 변호사 사무실 등)의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

법원, 검찰청, 시청 등 공공기관 밀집으로 인한 유동인구와 고정적인 수요 확보가 용이합니다.

주변에 다양한 맛집과 카페가 밀집해 있으며, 도보 2분 거리 내에 유명 음식점들이 위치해 있어 집객력이 좋은 편입니다.

다만, 일부 언론 보도에 따르면 다산동 상권 일부에서 높은 월세 부담과 규제로 인해 어려움을 겪는 소상공인들이 있다는 분석도 있습니다. 이는 상권의 성장 잠재력과 현재의 어려움이 공존함을 시사합니다.

현재 건물은 벽체 구분을 철거하여 통합 상가로 이용 중이므로, 향후 공간 활용 시 참고해야 합니다. [제공된 정보]

1.4. 생활정보

본건 건물인 엘센트로 타워는 남양주 다산행정복지센터, 다산도서관 등이 근거리에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 상가, 병원, 약국, 은행 등이 밀집해 있습니다.

다산신도시 내에 위치하여 신흥 주거 지역의 인프라를 공유하며, 비교적 최근 개발된 지역의 장점을 가지고 있습니다.

한편, 최근 집중호우로 인한 싱크홀 발생 사례가 보고된 바 있어, 지역 내 기반 시설에 대한 지속적인 관리가 요구됩니다. 과거 주상복합 건물 화재 사건도 있었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

근로복지공단의 최우선변제권이 있는 권리 신고(35,472,210원)는 경매 낙찰 후에도 인수 또는 추가 부담이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

'미성숙상가지대'라는 평가와 함께, 일부 지역의 높은 월세 및 규제 관련 어려움에 대한 보도는 향후 임대 수익률이나 공실률에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 내부의 벽체 철거 및 통합 이용은 추후 원상 복구 또는 재구획 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 미상 정보는 예상치 못한 점유자가 존재하거나, 시장 임대 시세 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 법원, 검찰청 등 행정 및 법조타운에 인접한 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 근린상가 물건입니다.

최신 건물로 시설적인 측면도 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 근로복지공단의 최우선변제권 주장, 상권의 일부 어려움에 대한 언급, 임대 정보의 미비 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

특히, 근로복지공단의 배당 요구 금액이 매각 대금에서 우선 변제되는지 여부를 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

법조 및 행정타운 종사자를 대상으로 하는 고정적인 임대 수요 확보 가능성.

발전 가능성이 높은 다산신도시 내 중심 상권이라는 점.

비교적 최근에 건축된 건물로서의 상품성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 권리 상태를 기준으로 분석됩니다.

그러나 근로복지공단의 최우선변제권 주장 금액 35,472,210원이 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 주변 상권의 임대료 수준, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석, 전문가의 심층적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.