나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136455 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136455 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경136455 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로25길 14-8, 제6층 제601호 (화곡동, 양지샤인빌) | 감정가: 254,580,000원 | 최저가: 254,580,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경136455 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136455 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 254,580,000원

토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

토지 지분율: 1798.9999999999998 (매각 물건명세서 참조 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.18㎡ (약 8.53평)

건물 지분율: 2818 (매각 물건명세서 참조 필요)

건물 제시외면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선인 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의해야 할 점은, 본건은 공부상 위반건축물로 표기되어 있다는 것입니다. (건축과-27550(2020.07.15.)호에 의거, 601호 조립식패널 무단증축)

따라서 경매 진행 및 입찰 시 위반건축물 등재 사실과 그에 따른 제재 사항에 대해 반드시 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 지역 주민들의 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 및 주변 주거 밀집도를 고려할 때 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

까치산역은 5호선과 2호선 환승역으로, 주변에 대단위 단독, 연립, 빌라촌이 형성되어 있어 인구 밀집도가 높은 지역입니다.

롯데리아, 파리바게뜨 등 프랜차이즈 브랜드와 함께 지역 밀착형 점포들이 상권을 형성하고 있으며, 특히 여성 소비자 대상 업종의 전망이 밝은 편입니다.

소상공인시장진흥공단 자료에 따르면 까치산역 상권은 음식, 숙박, 소매 등의 업종에서 높은 매출을 보이며, 30대, 40대, 50대, 60대 등 다양한 연령층의 유동인구가 꾸준히 유입되고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 제6층 제601호이며, 2019년 5월 8일에 사용 승인되었습니다.

내부 이용 상태는 도시형생활주택으로 방, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

본건 토지는 정방형의 완경사지로, 현재 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건이 공부상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. (601호 조립식패널 무단증축)

이는 향후 건물 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적, 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

경매 입찰 전 반드시 건축물대장 및 현황을 면밀히 조사하여 위반 사항의 정도와 예상되는 제재 내용을 파악해야 합니다.

또한, 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 교육환경보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있어 향후 건축 행위나 재개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 잠재적인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 이용자는 반드시 현장 방문 및 자체 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

제시외 건물(6.20㎡)의 법적 지위 및 현황에 대한 정확한 확인도 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다.

하지만 공부상 위반건축물 등재라는 매우 중대한 법적 하자를 안고 있어, 투자에 앞서 해당 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

위반건축물 문제 해결 가능성, 관련 비용, 향후 건물 가치 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 비교적 신축(2019년 준공) 건물이라는 점.

2. 지하철 2, 5호선 역세권(까치산역) 및 버스 정류장 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

3. 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용 용이.

4. 위반건축물 등재 사항 해소 또는 감수할 수 있다면, 향후 시장 상황에 따라 가치 상승 기대. (단, 문제 해결 비용 및 난이도 사전 조사 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계