나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136455 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선(까치산역)이
소재하는 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로써
(사용승인일 : 2019.05.08)
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대-방, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한
구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면
구역(원추표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한
법률>,절대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

- 본건은 집합건축물대장상 위반건축물표기((건축과-27550(2020.07.15.)호에 의거
위반건축물 표기[601호 조립식패널 무단증축])으로 표기되어 있으니 경매진행 및
입찰시 재확인 및 주의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

• 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136455 (1)

• 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제6층 제601호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 254,580,000원

• 토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

• 토지지분: 17.99㎡

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 28.18㎡ (약 8.52평)

• 건물지분: 28.18㎡

• 건물 제시외면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

• 집합건축물대장상 사용승인일: 2019.05.08

1.1. 입지조건

2

• 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통임.

• 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선(까치산역)이 소재하는 제반 교통 사정은 무난한 편임.

1.2. 권리분석

2

• 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

• 등기부 요약:

* 신탁등기 말소, 주택임차권(박소은) 말소, 가압류(주택도시보증공사) 말소, 압류(구로세무서장) 말소, 강제경매(주택도시보증공사) 말소.

* 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다.

• 등기부채권 총액: 1,470,000,000원

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-27

* 확정일자: 2019-09-17

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 손

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 970,000원

* 전입일자: 2024-04-01

* 확정일자: 2024-04-01

* 배당신고일자: 2024-11-25

* 대항력: 없음

• 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2

• 건축물 정보: 본건은 2019년 5월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 6층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 전용면적은 28.18㎡(약 8.52평)입니다.

• 주변 시세 분석:

* 가장 유사한 매매 사례는 2019년 준공된 '더원'(서울 강서구 화곡동 366-36)으로, 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)가 2026년 7월 2억 1,600만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 해당 사례보다 전용면적이 약 8.2㎡(약 2.48평) 더 넓습니다.

* 단순 면적 비례 시, 본건의 예상 시세는 약 3억 470만원 수준으로 산출됩니다.

• 인근 상권: 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2

• 건축 구조 및 상태: 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2019년 5월 8일입니다.

• 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

• 설비 내역: 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

• 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 지하철 2,5호선 까치산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

• 위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 구체적으로 601호 조립식 패널 무단 증축 건입니다. 이는 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 건축물대장 및 현장을 재확인하여 정확한 상태를 파악해야 합니다.

• 제시외 건물 포함: 건물 제시외면적 6.20㎡(약 1.87평)가 존재하며, 이는 본 매각에 포함됩니다. 이 부분에 대한 법적 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

• HUG 인수조건 변경: 본건 매각 시 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 또한, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매각 조건에 대한 면밀한 이해와 확인을 요구합니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

2

• 본 물건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자 대상으로서의 가치가 있습니다.

• 그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, HUG 인수조건 변경 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

• 권리관계는 대부분 매각으로 소멸되지만, 제시된 임차인 및 HUG 관련 특수 매각 조건 등은 매수인에게 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2

• 최신 준공 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

• 실거주 및 임대 용이: 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 및 월세 수익 창출에 적합합니다.

• 역세권 접근성: 지하철 2,5호선 까치산역 이용이 가능하여 도심 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

• 감정가: 254,580,000원

• 시세 분석:

* 가장 유사한 매매 사례(2019년 준공, 전용 19.98㎡)가 2억 1,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(전용 28.18㎡)의 시장 가치는 약 3억 470만원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 위반건축물, 제시외 건물, HUG 인수조건 등 여러 리스크 요인을 감안하여 가격 조정이 필요합니다.

• 예상 입찰가: 상기 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 6,000만원 ~ 2억 8,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. (추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 판단 필요)

1.9. 주변 환경 분석

2

• 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

• 편의시설: 인근에 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.