나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21961 [1] 충청남도 공주시 의당면 두만리 233 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 의당면 두만리 소재 요룡저수지 북서측 근거리 및 원거리에 소재하며 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 경사지대에 위치하는 부정형 토지로서, 과수목이 식재되어 있으며 일부 농막, 하우스가 소재함.

기호(3) : 경사지대에 위치하는 부정형 토지로서 주택부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입가능함.

기호(3) : 지적도상 맹지로서 남동측 현황 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 기호(1,2)에 별지 "사진용지"와 같이 집단적으로 식재된 수목(복숭아나무, 감나무 등 약 300주 내외) 및 제시외건물(조립식판넬조 농막, 하우스)이 소재하나 타인소유(토지공유자 이강주)로 탐문조사되어 평가하지 아니하였고, 타인소유의 수목 및 제시외건물 소재로 인해 제한받는 토지의 가격을 별지 "토지건물감정평가명세표" 비고란에 병기하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3) 토지상에 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하며 본건 일부 및 타인지상에 걸쳐 제시외건물(조적조 함석지붕 주택 등)이 소재하는바 제시외건물 소재로 인해 제한받는 토지의 가격을 별지 "토지건물감정평가명세표" 비고란에 병기하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며 본 평가는 공유토지중 이민주 지분(1/6)에 대한 평가로서 평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 전체 토지를 기준으로 가격을 산정하였고, 면적사정은 지분비율에 의하였으며 제시외건물도 전체를 기준으로 가격을 산정하되 사정은 지분비율에 의하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3) 지상에 별지 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하며 제시외건물은 위성지도 및 목측에 의해 개략적으로 실측사정하여 평가하되 해당 제시외건물은 상당기간 방치되어 일부 파손, 무너짐 등이 이루어졌고 수풀 등에 둘러싸여 접근이 어려운 점 등에 비추어 가치가 희박하다고 판단하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 제시외건물 기호(ㄹ)은 건물 대부분이 두만리 251-1번지(소유자: 창녕성씨계현통덕랑공파종중)에 소재하는 것으로 파악되나 기호(ㄱ-ㄷ)와 일단의 주택으로 이용된바 부합물 및 종물로 파악하여 조사하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3) 및 타인지상(두만리 251-2번지 및 251-1번지, 소유자: 창녕성씨계현통덕랑공파종중)에 걸쳐 별지 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 제시외건물(조적조 함석지붕 주택 등)이 소재하나 제시외건물 기호(ㄱ-ㄹ)과 이용관계상 별동의 건물이며 건물 대부분이 타인지상에 소재하고 있고 지적경계 및 소유관리주체가 불분명하여 평가하지 아니하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3)은 진입도로로 두만리 251-2번지(소유자: 창녕성씨계현통덕랑공파종중) 등의 일부를 이용하고 있는 것으로 파악되는바 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 공유자우선매수는 1회에 한함. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
제시외 수목 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 수목으로 인하여 제한받는 가격임. 매각대상 아닌 비닐하우스 및 농막 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경21961 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 의당면 두만리 233

* 용도: 답

* 감정가: 28,402,000원

* 토지면적: 3735.00㎡ (약 1130.2평)

* 매각대상 토지 지분: 622.6244999999999㎡ (약 188.3평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (없음)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 의당면 두만리 소재 요룡저수지 북서측 근거리 및 원거리에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 본건 토지(기호 1, 2)는 경사지대에 위치하는 부정형 토지로서, 과수목이 식재되어 있으며 일부 농막 및 하우스가 소재합니다.

* 본건 토지(기호 3)는 경사지대에 위치하는 부정형 토지로서 주택 부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 토지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.

* 본건 토지(기호 3)는 지적도상 맹지로서 남동측 현황 도로를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지(기호 1, 2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소, 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한))에 해당합니다.

* 본건 토지(기호 3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소, 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한))에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 등기부 요약:

* 1979-03-23: 소유권 이전 (이은석)

* 2024-02-26: 소유권 이전 (이강주 외 5명, 상속)

* 2024-09-23: 2번 이명주 지분 압류 (공주세무서장) - 말소기준권리

* 2024-09-25: 2번 이민주 지분 강제 경매개시결정 (경기신용보증재단) - 말소

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 주변에 별도의 상업 시설이나 대규모 개발 계획은 확인되지 않아, 농업 또는 전원 생활 목적 외의 상업적 가치는 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근 지역은 농경지가 주를 이루고 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 협의가 필요합니다.

* 농지 취득 자격 증명 필요: 농지법에 따라 농지 취득 자격 증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 최고가 매수신고인의 가격으로 우선하여 매수할 권리가 있으며, 이는 1회에 한정됩니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 등 협의가 필요합니다.

* 제시외 물건:

* 매각 대상에서 제외된 수목(복숭아나무, 감나무 등 약 300주)과 비닐하우스, 농막이 소재합니다. 이로 인해 최저 매각 가격이 제한받고 있습니다.

* 일부 농막, 하우스, 그리고 주택으로 추정되는 제시외 건물이 소재하며, 이들 중 일부는 타인 소유이거나 인접 토지에 걸쳐 있어 소유 관계 및 철거/이전 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 현황과 공부상 용도 차이: 공부상 용도는 '답'이나, 과수목, 농막, 하우스 등이 식재/소재하고 있어 실제 이용 현황과 차이가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 공주시 의당면의 농경지 일부 지분을 매각하는 부동산 강제 경매 물건입니다. 농지로서의 기본적인 가치는 있으나, 지분 매각이라는 점, 농지 취득 자격 증명 필수, 그리고 매각 제외된 수목 및 다양한 제시외 건물(농막, 하우스, 주택 일부)로 인한 복잡한 권리 관계 및 잠재적 분쟁 가능성이 주요 고려 사항입니다. 토지 이용 계획상 생산관리지역 및 보전관리지역에 포함되며 가축사육 제한 구역이라는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 생산 또는 농촌 주거 목적으로 접근 시, 지분 투자라는 점에서 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 토지 고유의 가치와 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시세 조사, 현장 조사, 유사 물건 낙찰가 분석 등이 추가로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.