나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51039 [2] 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51039 [2] 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경51039
• 주소: 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1
• 용도: 전

청주지방법원 경매4계 2025타경51039 | 소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1 | 감정가: 140,415,000원 | 최저가: 68,804,000원 | 용도: 전

1.1. 물건 기본 정보

사건번호

청주지방법원 2025타경51039 (2)

소재지

충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1

용도

전 (밭)

토지면적

4255. 00㎡ (약 1287.01 평)

감정가

140,415,000원

건물 정보

건물 면적: 0.00㎡, 건물 지분: 0㎡, 제시외 건물: 0.00㎡ (건물은 매각 대상이 아닙니다.)

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

진OOOOOOO

특이사항

중복 사건, 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 진천군 광혜원면 실원리, 소위 '동주원마을' 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택과 농경지가 산재해 있어 전형적인 농촌 및 전원 지역의 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 토지만을 매각 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 '진OOOOOOO'이며, 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되는 것으로 보입니다. '중복사건' 표시는 동일 물건에 대한 경매가 다른 사건으로도 접수되었거나, 관련 사건이 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 권리 관계 및 진행 상황을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

가장 중요한 권리 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 본 물건이 '전'(밭) 용도로 이용 중이므로, 매수인은 농지법에 따라 해당 자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수대금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다. 최근 농지법 개정으로 인해 자격증명 발급 기간이 연장되었을 수 있으니, 입찰 전에 관할 행정기관에 발급 가능 여부 및 소요 기간을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 진천군 광혜원면 실원리는 주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다. 따라서 주변에 상업 시설이나 중심 상권은 발달하지 않은 것으로 보입니다. 주로 농업 활동 및 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 대규모 상권과의 연계성은 낮으나, 광혜원면 소재지 또는 인근 도시로 이동 시 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

실원리는 상대적으로 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 동주원마을 인근에 위치하여 지역 공동체와의 교류가 있을 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 광혜원면 소재지나 인근의 진천읍, 음성군 등으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다. 전원생활이나 귀농/귀촌을 고려하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 도시의 편리함을 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '맹지'라는 점입니다. 기호(2) 토지는 지적상 맹지로서 도로와의 직접적인 연결이 불가능합니다. 기호(1) 토지는 지적상 맹지이나 인근 구거(수로)를 통해 출입이 가능하다고 되어 있으나, 구거 통행권이 법적으로 확실히 보장되는지, 또는 통행에 제약은 없는지 면밀히 확인해야 합니다. 맹지 특성상 토지의 활용도 및 가치가 크게 저하되며, 건축 등 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

둘째, '농지취득자격증명' 미확보 위험입니다. 앞서 언급했듯, 농지법에 따른 자격증명이 필수적이며, 이를 확보하지 못하면 소유권을 취득할 수 없으므로 입찰 전반적인 준비가 필요합니다.

셋째, 토지이용계획 및 제한 사항이 많습니다. 본 물건은 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등 여러 용도지역 및 구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 보전산지 및 임업용산지 지정은 개발 가능성을 더욱 낮춥니다.

넷째, 기호(2) 토지의 '급경사'와 기호(1) 토지 지상에 소유자 미상의 '분묘'가 수기 소재한다는 점입니다. 급경사 토지는 활용에 어려움이 있으며, 분묘는 이장 등 추가적인 처리 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

다섯째, '중복사건'이라는 점은 경매 절차나 권리 관계에 복잡한 이슈가 있을 가능성을 시사하므로, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 지역 반경 내에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 유해시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보 검색 결과이며, 현장 답사를 통해 보다 정확한 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 충청북도 진천군 광혜원면 실원리에 위치한 농지(전)로, 토지만 매각 대상입니다. 입지적으로는 농촌 지역으로, 주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요, 다양한 토지이용 제한(농림지역, 보전산지 등), 급경사, 미상 분묘의 존재 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 리스크로 인해 토지의 활용 가치가 제한적이며, 개발 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다. 농업적 목적으로 매입하거나, 장기적인 안목으로 접근할 경우 신중한 검토가 요구됩니다. 중복 사건이라는 점 또한 철저한 권리 분석을 필요로 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 리스크 대비 수익성이 불확실합니다.

다만, 다음과 같은 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

첫째, 농업 종사자 또는 귀농을 희망하는 분이라면, 농지취득자격증명 확보 및 맹지 문제 해결 방안을 모색할 수 있다는 전제 하에, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 염두에 둔 토지 은행식 투자도 고려할 수 있으나, 현재 지정된 용도지역(보전산지, 농림지역 등)을 고려할 때 이러한 가능성은 매우 희박합니다.

셋째, 경매 물건 자체의 가격이 매우 낮게 형성될 경우, 단순한 자산 확보 차원에서 접근할 수도 있습니다. 하지만 이 경우에도 앞서 언급된 여러 리스크를 감안해야 합니다.

결론적으로, 본 물건은 투기적 목적이나 단기 차익을 노린 투자보다는, 실질적인 농업 경영 계획이 있거나 해당 지역에 대한 깊은 이해를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 철저한 현장 답사와 법률 검토는 필수입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매4계