나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51039 [2] 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 소재<동주원마을> 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사의 부정형 토지로서 '자연림 및 조림'으로 이용 중임. 기호(2) : 급경사의 부정형 토지로서 '전' 및 '묵전'으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나 인근 구거를 통하여 출입이 가능함. 기호(2) : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-06-22)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1)토지 지상에 소유자 미상의 분묘 수기가 소재함.

물건 비고

전 및 묵전으로 이용중임. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급 여부를 확인 후 입찰 요망). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51039 (2)

소재지: 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 294-1

용도: 전 (밭)

감정가: 140,415,000원

토지면적: 4255.00㎡ (약 1,287.15평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

2.2. 입지조건

본건은 충청북도 진천군 광혜원면 실원리 동주원마을 인근에 위치합니다.

주변은 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 진천군청 소재지, 광혜원면 소재지 등으로의 기본적인 대중교통 연계는 가능합니다.

기호(1) 토지는 완경사의 부정형 토지로 '자연림 및 조림'으로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나 인근 구거를 통해 출입이 가능합니다.

기호(2) 토지는 급경사의 부정형 토지로 '전' 및 '묵전'으로 이용 중이며, 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

2.3. 권리분석

본건 토지의 말소기준권리(2016-12-14, 근저당권, 진천군산림조합)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

경매 절차에 따라 등기부상 을구의 근저당권, 지상권설정, 갑구의 가압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

2.4. 상권분석

본건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역으로, 상업적 활동이 활발한 중심상권과는 거리가 있습니다.

인근 광혜원면 소재지에는 기본적인 상업 시설(마트, 은행, 관공서 등)이 존재하며, 더 넓은 상권은 진천군청 소재지 또는 인근 도시를 이용해야 합니다.

지역 특성상 농업 관련 시설이나 소규모 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

2.5. 생활정보

생활 편의시설은 인근 광혜원면 소재지의 기본적인 시설(마트, 병원, 우체국 등)을 이용할 수 있습니다.

더욱 다양하고 큰 규모의 편의시설, 의료시설(종합병원 등)은 차량을 이용하여 진천군청 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 합니다.

최근 광혜원면에 다목적체육관 등 생활체육시설 인프라가 확충되고 있어 정주 여건이 개선될 가능성이 있습니다.

교육시설의 경우, 본건 주변의 농촌 지역 특성상 학교까지의 거리가 있을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

2.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다. 농지법 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으므로, 사전에 소관 행정기관(진천군 읍/면 사무소)에 확인 후 입찰해야 합니다.

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 접근성에 대한 충분한 검토와 확보 방안 마련이 필요합니다.

기호(1) 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 수기가 소재하여, 분묘기지권 문제가 발생할 수 있습니다.

기호(1), (2) 토지 모두 보전관리지역, 농림지역 등 개발 제한 구역에 해당하여 토지 이용에 제약이 따릅니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 권리 관계의 명확한 확인이 필요합니다.

본건 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축산 시설 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 농지 및 임야 일부가 혼재된 토지로, 경작 또는 임업 활동을 위한 목적의 취득에 적합해 보입니다.

도시 지역과는 달리, 농지법 등 관련 법규에 따른 취득 및 이용 제한 사항이 많아 주의가 요구됩니다.

맹지, 분묘, 토지이용계획상의 제한 등 여러 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 본건은 일반적인 부동산 투자 목적보다는 특정 목적(영농, 임업, 혹은 해당 지역 토지 활용 계획 등)을 가진 수요자에게 적합할 수 있습니다.

2.8. 투자 포인트

최근 몇 년간 해당 지역의 토지 거래 및 시세 동향 파악이 중요합니다.

농지로서의 잠재적 가치 (영농 지원, 보조금 등)를 고려해볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 도로 편입 등의 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

진천군산림조합 외 다수의 채권자가 존재하여, 경매 절차 진행의 안정성이 높다고 볼 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

감정가는 140,415,000원입니다.

본건은 맹지, 분묘, 농지취득자격증명 필수, 토지이용 제한 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

현 시세, 유사 물건 거래 사례, 투자 가치, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(분묘 이장, 도로 확보 방안 마련 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰 범위로 설정할 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 기반으로 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.