나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15911 [1] 인천광역시 남동구 간석동 174-23 노블레스 2층201호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15911 [1] 인천광역시 남동구 간석동 174-23 노블레스 2층201호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매10계 2024타경15911 | 소재지: 인천광역시 남동구 용천로153번길 75, 2층201호 (간석동,노블레스) | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 172,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2024타경15911 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경15911 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 174-23 노블레스 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

건물면적: 74.52㎡ (약 22.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 서OOOOOOO

감정평가일: 2024년 12월 13일

1.2. 입지조건

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 공동주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대체로 주거 및 상업 환경이 양호합니다. 특히, 인천지하철 1호선 "간석오거리역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다. 주변에 노선버스 정류장도 다수 소재하여 교통의 요지로서의 기능을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부등본 및 현황조사서를 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리를 명확히 파악해야 합니다. 다만, 공개된 자료 중 임차인 현황에 '대항력 있음'이라는 내용이 일부 확인되나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. 낙찰 후 인수되는 권리나 미납된 관리비 등이 있는지 철저한 권리분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

간석오거리역 일대는 인천의 대표적인 교통 중심지이자 상업 및 유흥 밀집 지역으로 유동인구가 많은 곳으로 알려져 있습니다. 올리브백화점 등 편의시설과 다양한 상업 시설이 발달해 있으며, 지하철역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 그러나 최근 분석 자료에 따르면, 간석오거리 상권은 노후화된 이미지와 더불어 높은 상가 공실률(30.9% 기록, 2020년 3분기 기준)을 보이며 수도권 최고 수준을 기록한 바 있습니다. 이는 코로나19 팬데믹의 영향과 더불어 상권의 침체를 시사합니다. 커피전문점 매출 등이 인근 지역 평균보다 낮은 것으로 조사되는 등 소비 침체의 징후가 나타나고 있습니다. 역세권 주변에는 유흥업소 및 숙박시설이 밀집한 특징도 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 "약산초등학교"와 가까워 자녀가 있는 세대에게 교육 환경을 제공합니다. 인천지하철 1호선 간석오거리역을 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 주변에는 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 노후화 및 공실률: 간석오거리 상권 전반의 높은 공실률과 침체된 경기는 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 상권 이미지: 유흥가 밀집 지역이라는 이미지가 일부 존재하며, 이로 인해 잠재적 세입자 구성에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 간석오거리역 주변 일부 골목은 슬럼화되거나 악명 높은 아웃소싱 사무실들이 밀집해 있어 지역 환경에 대한 고려가 필요합니다.

3. 미확인 임대 관계: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 월세 등 상세 조건을 확인해야 하며, 이는 명도 및 수익률 산정에 중요한 변수가 됩니다.

4. 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5. 혐오시설 가능성: 직접적으로 본건 인근에 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 남동구 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 유치 관련 논의나 주민 반대 사례가 보고된 바 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권이라는 교통의 편리성을 갖춘 오피스텔입니다. 초등학교가 인접해 있고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 상권 전반의 높은 공실률과 침체된 분위기는 투자 시 주요 고려 사항입니다. 임차인 현황, 명도 가능성, 그리고 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 초역세권으로, 임대 수요 확보에 유리한 교통 이점을 가집니다.

2. 소형 투자: 오피스텔로서 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

3. 잠재적 가치 상승: 상권이 노후화되었으나, 향후 재개발이나 지역 활성화 정책에 따라 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 매우 장기적인 관점이며 불확실성이 높습니다.)

4. 활용 방안: 오피스텔 임대 외에도 주거용 전환 또는 개인 사무실 등으로 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. (관련 법규 확인 필수)

법원 정보

인천지방법원 경매10계