나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경84530 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택동사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대체로
근린생활시설이 주을 이루는 상업지역으로서 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통
여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 중 제12층 제1201호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감.
내벽: 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(상세내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방설비 및 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 소화전 및 승강기 설비, 주차설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경84530 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1. 소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 12층1201호

1.2. 2. 용도: 오피스텔

1.2. 3. 면적

토지 면적: 4.15㎡ (약 1.25평)

토지 지분: 4.15㎡ (약 1.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물 지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 4. 감정가: 161,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 수택동 소재 "수택동사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대체로 근린생활시설이 주를 이루는 상업지역으로서 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 15층 건물 중 제12층 제1201호에 해당합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 4필 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 162,900,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-24

확정일자: 2021-01-13

배당신고일자: 2023-04-10

본 임차인의 경우, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 있습니다. 또한, 등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소된 것으로 확인됩니다. 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 등기부 현황과 HUG의 대항력 포기 확약서 제출(2026.5.4.) 등을 종합적으로 고려할 때, 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 13일 접수된 강서세무서장의 압류(갑6)입니다.

주택임차권(을1, 권리금액 162,900,000원, 권리자 이연진)은 2023년 4월 10일 접수되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

강제경매(갑7, 채권자 주택도시보증공사)는 2024년 10월 21일 접수되었으며, 이 경매로 본 물건이 매각 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 162,900,000원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을1)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서에 명시된 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서 내용에 따라, 임차인 보증금 인수 여부는 최종 배당 결과 및 법원의 판단에 따라 결정될 수 있으나, 현재까지의 정보로는 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 구리시 수택동 일대는 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 오피스텔 및 상가 건물들이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

"수택동사거리" 인근에 위치하여 각종 금융기관, 병원, 음식점, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다. 또한, 상업지역의 특성상 다양한 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 관련

물건 명세서상의 '대항력있는 임차인' 문구와 등기부상의 임차권 말소 및 HUG의 대항력 포기 확약서 제출 내용이 상이하여, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 현재까지의 정보로는 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 인수 여부가 불확실한 경우 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

압류, 강제경매 등 다수의 권리관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리가 명확하여 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 추가적인 권리 변동 가능성에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 수택동의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 건물 자체의 상태도 비교적 양호합니다. 건물 연식이 오래되지 않아(2020년 준공) 지속적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 권리관계 상 임차인 보증금 인수 문제가 잠재적 리스크로 제기되나, 등기부상 말소 및 HUG의 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 감정평가액은 161,000,000원이지만, 최근 유사 면적대의 실거래가는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 확인되어, 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구리시 수택동의 핵심 상업지역에 위치하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 양호한 건물 상태: 2020년에 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리가 명확하고, 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮아, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(19.54㎡)의 오피스텔이 2024년 6월 10일에 120,000,000원 및 130,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 더 넓은 면적(35.02㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 5일에 224,690,000원에 거래된 것을 바탕으로 계산하면, 1㎡당 가격은 약 6,416,619원 수준입니다. 이를 본 건의 전용면적 22.35㎡에 적용하면 약 143,474,850원 수준의 가치를 산정할 수 있습니다.

감정평가액은 161,000,000원으로, 최근 실거래가 및 시장 가치 분석 결과 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제하에, 본 건의 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 실거래가 수준(120,000,000원 ~ 130,000,000원)과 면적별 시세 분석 결과(약 143,000,000원)를 고려할 때, 입찰가는 135,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

입찰 시에는 감정가 161,000,000원을 상한선으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.