나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22193 [1] 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 305-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감

토지감정요항표

위치 및 주위환경

공히 충청남도 공주시 반포면 공암리 소재 "반포초등학교" 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주변은 농경지, 창고설비, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 교통시설 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 북서향 중경사 내외의 부정형 토지로서 현황 자연림임.

기호(2) 완경사지내 일부 자체지반 평탄한 토지로서 나지상태이며 일부 수목이 식재된 상태임.

인접 도로상태

공히 맹지이며, 인접지를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이며

기호(1) 준보전산지<산지관리법>,

기호(2) 접도구역<도로법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적도" 및 "사진용지" 와 같이 타인소유의 제시외수목 등 및 소유자 미상의 제시외구축물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-별지 "지적도" 및 "사진용지"와 같이 일부지상에 타인 소유 제시외수목 및 제시외건물 등이(소유자 "서ㅇ용")이 소재하나, 평가목적을 고려하여 이에 구애없이 토지를 평가하였으며, 제시외수목 등으로부터 제한받는 가격을 별지 "토지건물 감정평가명세표"의 비고란에 기재하였으니 경매 진행 및 업무에 참고하시기 바람.

-본건 일부 지상에 자연생 입목 및 경제적 가치가 미미한 수목과 옹벽 등은 일반적인 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 참여 및 진행시 참고하시기 바람.

-기호(2) 토지는 연접 토지(봉곡리 563-2번지, 지목:하천)를 점용한 부분(소유자 : 서ㅇ용)과 하천을 복개한 다리 등 인접지를 통하여 진출입 가능한 바,경매진행시 도로의 성격, 권리 및 사실관계 등에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 최저매각가격은 제시외 수목으로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

공주지원 2024타경22193 (1)

소재지

충청남도 공주시 반포면 봉곡리 305-2

용도

대지

감정가

169,320,000원

토지면적

882. 00㎡ (약 266.8평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

주OOOOOOOOOO

특이사항

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 최저매각가격은 제시외 수목으로 인하여 제한받는 가격임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 공암리 소재 "반포초등학교" 서측 인근에 소재하며, 주변은 농경지, 창고설비, 임야 등으로 형성된 지역에 위치하고 있음. [cite: Provided Information]

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. [cite: Provided Information]

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 북서향의 중경사 내외의 부정형 토지로서 현황 자연림 상태임.

기호(2) 토지는 완경사지 내 일부 자체 지반이 평탄한 나지 상태이며, 일부 수목이 식재되어 있음. [cite: Provided Information]

인접 도로상태

기호(1) 및 기호(2) 토지 모두 맹지 상태이며, 인접 토지를 통하여 진출입이 가능함. [cite: Provided Information]

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당함.

기호(1) 토지는 준보전산지<산지관리법>에 해당함.

기호(2) 토지는 접도구역<도로법>, 하수처리구역<하수도법>에 해당함. [cite: Provided Information]

주변 시설 및 환경

공주시 반포면 지역은 전반적으로 자연환경이 우수한 농촌 및 산림 지역의 특성을 지니고 있으며, 주요 시설로는 반포초등학교가 인근에 위치하고 있음. 또한, 계룡산, 동학사, 공주한옥마을 등 관광 자원이 산재해 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 제공함. 본건 소재지 인근에서 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

임차인현황

인수되는 보증금 합계는 0원임. [cite: Provided Information]

토지 등기부요약

* 소유권이전: 장봉훈 (1984-05-28)

* 소유권이전: 이은영 (2014-11-07, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 주식회사대한투자대부 (2019-10-16, 금56,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 주식회사대한투자대부 (2024-11-04, 41,788,493원, 대전지방법원 공주지원의 임의경매개시결정(2024타경22193))

등기부채권 총액

56,000,000원

물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 비고: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 최저매각가격은 제시외 수목으로 인하여 제한받는 가격임. [cite: Provided Information]

1.3. 상권분석

본건 소재지는 자연녹지지역 및 준보전산지 등 개발 제한이 있는 지역으로, 주변 환경은 농경지, 창고, 임야 등으로 형성되어 있음. [cite: Provided Information] 반포초등학교가 인근에 위치하고 있어 기본적인 지역 커뮤니티 기능이 있으나, 상업시설이나 유흥시설 등 일반적인 상권 형성은 미미한 수준으로 판단됨. 이는 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 환경을 반영하는 것으로, 대규모 상업 활동보다는 전원생활 또는 소규모 농업 활동에 적합한 입지임.

1.4. 생활정보

주요 생활 편의시설로는 인근의 반포초등학교가 있으며, 이는 교육시설로서의 기능을 담당함. 그 외 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설은 제한적일 것으로 예상되며, 보다 포괄적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 공주 시내 등으로의 이동이 필요할 수 있음. 주변에 공주한옥마을, 계룡산, 동학사 등 자연 및 문화 관광 자원이 풍부하여 여가 활동이나 주말 나들이에 용이한 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 상태로 인한 접근성 제약: 본건은 맹지로서 인접지를 통하여만 진출입이 가능하며, 이는 토지 이용 및 건축 시 제약 요인이 될 수 있음. [cite: Provided Information, 12]

개발 행위 제한: 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제한이 따름. [cite: Provided Information, 18]

제시외 수목 및 구축물: 토지 지상에 타인 소유의 제시외 수목 및 소유자 미상의 제시외 구축물 등이 소재하며, 이로 인해 감정가 및 최저매각가격이 제한받고 있음. [cite: Provided Information]

타인 점유: 기호(2) 토지의 일부는 연접 토지(봉곡리 563-2번지, 지목:하천)를 소유자 '서*용'이 점용한 부분이 있어, 경매 진행 시 도로의 성격, 권리 및 사실관계 등에 대한 면밀한 확인이 필요함. [cite: Provided Information]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서 상 지상권이 존재하는 것으로 기재되어 있으며, 이는 매각 이후에도 존속될 수 있는 권리이므로 인수 여부를 확인해야 함. [cite: Provided Information]

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 반포면의 한적한 농촌 지역에 위치한 토지로서, 주변 환경은 자연림, 농경지 등으로 구성되어 있음. [cite: Provided Information] 반포초등학교가 인근에 위치하며, 계룡산 등 자연 및 관광 자원이 풍부한 입지이나, 맹지이며 개발 행위 제한이 많은 자연녹지지역, 준보전산지 등에 속해 있어 토지 활용에 제약이 따름. [cite: Provided Information, 18] 또한, 지상에 타인 소유의 제시외 수목 및 구축물이 존재하고, 인접 토지를 점용한 부분도 있어 권리 관계 및 현황 조사가 더욱 중요함. [cite: Provided Information] 이러한 여러 제약 조건으로 인해 감정평가액이 산정되었으며, 경매 참여 시 관련 법규 및 권리 관계를 면밀히 검토해야 할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

전원생활 또는 자연 친화적 토지 활용: 개발 제한이 있지만, 조용하고 쾌적한 자연 환경을 선호하는 수요자에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있음.

향후 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변화에 따른 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 제한적임.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 169,320,000원을 기준으로 하되, 현황 조사 내용, 법률적 제한 사항, 제시외 물건으로 인한 가치 하락 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금이 없어, 입찰가의 산정 시 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보임. [cite: Provided Information]

다만, 맹지, 개발 제한, 제시외 수목 및 구축물, 지상권 존재 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 사항들을 충분히 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요함. 실제 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 사례 분석, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 전문가의 추가적인 법률 및 개발 가능성 검토가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.