나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21756 [1] 충청남도 공주시 웅진동 243 시영아파트 102동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 "공주경찰서" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 공공시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브 등 지붕 5층 내 제1층 제102호로서,

외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 마감 등,

배력 : 벽지 마감 등,

창호 : 새시창 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 대체로 평탄한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 내외의 도로를 통하여 진출입하며, 북서측으로 소폭의 농로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(공주송산리고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경21756 (1)

소재지: 충청남도 공주시 웅진동 243 시영아파트 102동 1층 102호 (신주소: 충청남도 공주시 백제문화로 2141)

용도: 아파트 (시영임대아파트)

감정가: 60,000,000원

토지면적 (대지지분): 45.96㎡ (약 13.9평)

건물면적 (전용면적): 39.39㎡ (약 11.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 공주시 웅진동에 소재하며, "공주경찰서" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 및 농경지가 혼재된 환경입니다. 본건이 속한 시영아파트는 1990년대 초에 건설된 공공임대아파트 단지의 일부입니다.

* 교통: 차량 접근성은 전반적으로 양호하며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 왕복 4차선 도로를 통해 편리하게 진출입이 가능하며, 북서측으로는 소폭의 농로가 접해 있습니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕으로, 총 5층 건물 중 1층 102호입니다.

* 외관: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감으로 되어 있습니다.

* 내부: 내부는 벽지 마감으로 되어 있습니다.

* 창호: 창호는 새시로 설치되어 있습니다.

* 준공일: 1991년 12월 20일에 사용승인되었습니다.

* 총 세대수: 본건이 위치한 102동에는 총 40세대가 거주 중입니다.

1.3. 토지이용계획

* 용도지역: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 용도지구: 고도지구(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구에 해당합니다.

* 도로: 대로3류(폭 25m-30m)에 접합되어 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(공주송산리고분군), 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 23일 접수된 이규석 씨의 근저당권(채권액 25,000,000원)이 본 건물의 말소기준권리입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 을5 근저당권 외 다수의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

* 인수 가능한 보증금: 현재 조사된 임차인이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되어 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 25,000,000원입니다.

1.5. 상권분석

* 본건이 위치한 공주시 웅진동 지역은 주거 단지와 더불어 근린생활시설, 공공시설 등이 적절히 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

1.6. 생활정보

* 주변시설: 본건은 "공주경찰서" 서측 인근에 위치하여 비교적 안정적인 치안 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: (추가 조사 필요)

* 의료시설: (추가 조사 필요)

1.7. 잠재적 리스크

* 역사문화환경보존지역: 본건은 공주송산리고분군 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 해당 구역 내 건축물의 신축, 증축, 개축 시 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 리모델링이나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 건축 연차: 1991년 준공된 건물로 비교적 오래된 편에 속하여, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 대로3류(폭 25m-30m)에 접합되어 있으나, 북서측으로는 소폭의 농로가 소재하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

* 주변 혐오시설: 공주시 웅진동 지역 일대에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.8. 종합 의견

* 본건은 공주시 웅진동에 위치한 아파트로, 감정가 6천만원 수준의 비교적 낮은 가격대에서 매수 기회를 제공합니다.

* 말소되는 권리 관계가 명확하여 권리상 큰 문제는 없어 보이며, 현재 인수해야 할 임차보증금이 없습니다.

* 다만, 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있으며, 건물의 노후도는 고려해야 할 요소입니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단될 경우, 실거주 또는 소액 투자용으로 검토해볼 만한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가가 6천만원으로, 주변 아파트 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통: 남동측 왕복 4차선 도로와의 접근성이 좋아 차량 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 경찰서 인근에 위치하여 상대적으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 60,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 본건의 현황(노후도, 보존지역 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 시세가 5500만원에서 6500만원 수준임을 감안할 때, 잠재적 리스크(역사문화환경보존지역, 건물 노후도) 및 향후 명도 비용 등을 신중히 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 48,000,000원 ~ 54,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.