나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563274 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 860-27 원성빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천미추홀 소방서" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 다세대주택, 대단위 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

인근으로 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 제1층 제101호로서,(사용승인일:1995.02.18)
외벽:돌붙임마감 등,
내벽:벽지도배 및 일부타일붙임마감 등,
창호:하이새시창호 임.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 주방1, 화장실1)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 2m도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)
<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2024타경563274 (1)

소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 860-27 원성빌라 1층101호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 신기길30번길 69-45)

용도

다세대주택

감정가

73,000,000원

면적

토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

토지지분: 12.06142703862661㎡ (약 3.65평)

건물면적 (전용면적): 39.28㎡ (약 11.88평)

건물지분: 39.28㎡ (약 11.88평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

한국주택금융공사 (인천지방법원 2024타경563274 경매개시결정)

특이사항

주거환경개선지구, 재매각

주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

특수물건정보

주거환경개선지구, 재매각

건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 제1층

사용승인일: 1995년 2월 18일

건물 규모: 지상 4층

건물 총 면적 (연면적): 342.4㎡ (약 103.6평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천미추홀 소방서" 남동측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 무난함.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역

가축사육제한구역

주거환경개선지구 (사업완료: 2006년 12월 31일)

과밀억제권역

인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 2m 도로에 접하고 있음.

토지 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2017년 12월 22일자 한국스탠다드차타드은행 근저당 (채권액 58,800,000원)

임차인 현황

* 임차인: 남추월

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 3월 23일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장명권

보증금: 22,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 3월 23일

확정일자: 2018년 3월 23일

배당신고일자: 2024년 10월 29일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수하는 보증금은 없음)

등기부 채권 총액

58,800,000원 (말소기준권리 근저당 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (기재사항 없음)

1.3. 상권분석

주변 상업시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

인근 편의시설

소방서, 버스정류장 등 공공시설 및 편의시설 접근성이 보통 수준임.

1.4. 생활정보

건축 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 1995년에 사용승인되어 건축된 지 약 30년 경과함.

내부 구성 (공부상)

방 3개, 주방 1개, 화장실 1개로 구성되어 있음.

설비 현황

위생설비, 급배수설비, 급탕설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건

본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰 과정에서 낙찰되었으나 매각이 취소되거나 낙찰자가 잔금을 미납한 이력이 있음. 이는 유찰 또는 가격 조정의 원인이 될 수 있으나, 동시에 매각 실패 사유를 파악할 필요가 있음.

주거환경개선지구

해당 지역은 주거환경개선지구로 지정되었으나, 2006년 사업이 완료된 상태임. 향후 지구 내 개발 또는 정비 사업 진행 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있음.

도로 접근성

북측으로 노폭 약 2m의 좁은 도로에 접해 있어 차량의 원활한 통행이나 주차가 다소 어려울 수 있음.

건축 노후도

1995년 건축된 건물로, 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

주변 환경

주안동 지역 내 빈집이 방치되어 붕괴 위험 및 악취가 발생하고 있다는 보도(2024년 5월)가 있었으며, 과거 불법 쓰레기 투기 사례(2017년)가 있어 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 재매각 대상이며 주거환경개선지구 내에 소재하고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 2m 도로 접면, 건축 노후화, 주변 빈집 및 쓰레기 투기 관련 부정적 이슈 등의 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 현 시세가 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 내 상대적으로 저평가될 수 있는 지역의 다세대주택 물건.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적음.

* 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 예정.

* 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 지역 개발 잠재력 고려 가능.

* 주변 신기시장 등 상권 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산출된 예상 시세는 대략 8,200만원에서 12,200만원 사이로, 본건의 전용면적(39.28㎡)과 건축 연도(1995년), 1층이라는 점을 고려할 때, 최근 거래된 물건들의 평균 가격(약 221만원/㎡)을 적용하면 약 8,700만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가(73,000,000원)와 시세, 그리고 재매각이라는 점을 감안할 때, 보수적으로는 감정가 이상, 적극적으로는 시세 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 78,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최저매각가격의 20%인 매수신청보증금을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.