나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30255 [1] 경기도 김포시 고촌읍 수기로 136 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "보름초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물내 4층406호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2020.02.24)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

김포신곡6지구 도시개발구역내 소재하며 지적 미정리 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함
-김포시로부터 토지, 건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025. 2. 17.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경30255 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 수기로 136 (캐슬&파밀리에시티 2단지)

용도: 아파트

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

건물 면적: 99.75㎡ (약 30.17평)

건물 지분: 99.7494㎡

사용 승인일: 2020년 02월 24일

총 세대수: 1872세대

총 동수: 26동

전용 면적: (명시되지 않음, 99.75㎡는 공급 면적 기준일 가능성이 높음)

공급 면적: 99.75㎡ (약 30.17평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 754,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

매각 조건: 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨. 김포시로부터 토지, 건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실 조회 회신 있음 (2025. 2. 17.자).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "보름초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지 형상은 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로는 외곽 공도에 연결되어 있습니다. 김포신곡6지구 도시개발구역 내에 소재하며, 지적 미정리 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2020년 06월 08일 접수된 국민은행 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1, 을5, 을13, 갑3, 갑4, 갑5, 을5-2, 갑6 (임의경매) 등 현재 등기부등본 상의 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적 기재 없음)

3.3. 임차인 현황

조사된 임차 내역이 없습니다. (보증금: 0원, 차임: 0원)

3.4. 특이사항 분석

* 대지권 미등기: 등기부상 대지권 등기가 되어 있지 않으나, 본 매각 물건 및 평가에 포함되어 매각이 진행됩니다. 김포시로부터 토지, 건물에 대한 취득세 납부 사실이 회신되었습니다.

* 중복 사건: 본 사건은 다른 경매 사건과 중복되어 진행될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건입니다.

4. 상권분석

단지 주변으로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 남서측 인근에 보름초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

5.2. 단지 내 시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

주차 대수: 지상 6대, 지하 58대, 합계 64대 (제공된 정보 기준).

5.3. 주거 편의시설

주변에 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련 리스크

대지권 미등기 상태로 인해 법적 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 감정평가에 포함되었고 취득세 납부 사실 확인이 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 특이사항

중복 사건 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정 및 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다.

6.3. 지적 미정리 상태

김포신곡6지구 도시개발구역 내 소재하며 지적이 미정리 상태인 점은 장기적인 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

과거 수기지구 일대에 빈집 및 쓰레기 방치로 인한 환경 오염 문제가 있었던 기록이 있습니다. 현재 부동산 시세 정보에 따르면 해당 지역(고촌읍)의 아파트 가격은 평당 약 1,718만원 수준으로 나타나며, 이는 감정가 산정 시점과 현재 시세 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 아파트 단지로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 대지권 미등기, 중복 사건, 유동화 물건 등의 특이사항이 있으나, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 취득이 가능할 것으로 판단됩니다. 김포시로부터 취득세 납부 확인이 된 점은 긍정적입니다. 다만, 감정평가액 대비 현재 시세가 낮은 편으로, 시세 반영 여부가 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 아파트로서의 상품성 및 가치 유지력: 2020년 준공으로 비교적 새 아파트입니다.

* 우수한 학군 및 생활 인프라: 보름초등학교 인접 및 주변 편의시설 이용 용이.

* 서울 접근성: 대중교통 및 차량 이용 시 서울 주요 지역으로의 접근이 편리합니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 754,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(99.75㎡, 약 30.17평)의 캐슬&파밀리에시티 2단지 아파트 매매가는 4.5억~5.9억 원 선으로 파악됩니다. 일반적인 고촌읍 아파트 시세는 평당 약 1,718만원 수준으로, 이는 본건 면적 기준으로 약 5.18억 원에 해당합니다. 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점과 권리 분석상 안전성을 고려할 때, 현재 시장 시세에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 호가, 감정가와의 차이 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 5.2억 원 ~ 5.8억 원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 최근 경매 낙찰가율 및 해당 경매 물건의 고유 특성을 추가로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.