나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4395 [1] 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4395 [1] 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경4395 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로58길 20, 제5층 제502호 (신월동, 서래하우스) | 감정가: 227,000,000원 | 최저가: 227,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4395 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4395 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 2천 7백만원

건물 면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

토지 면적: 21.52㎡ (약 6.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 1월 25일

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "양서중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지의 북측 및 동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 고OO 씨이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건의 특이사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 문제를 줄여주어, 매수인의 부담을 경감시키는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 단독주택과 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 소규모 점포들이 주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 가까운 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: "양서중학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀의 통학 환경이 우수합니다.

생활 편의: 주거 지역으로서 기본적인 마트, 편의점, 병원 등의 생활 편의 시설은 근거리에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

공항 소음: 본건 토지이용계획상 '제3종 구역(나지구)', '수평표면구역', '진입표면구역'에 해당하여 김포공항 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 최근 보도에 따르면 양천구 신월동 일대는 김포공항 항공기 소음 피해 지역으로, 주민들의 재산세 감면 등 실질적인 보상 정책이 시행되고 있을 정도로 소음 문제가 심각한 지역 중 하나입니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다.

군사 시설 보호 구역: '대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)'에 포함되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에관한허가구역: '도로' 지목에 한정하여 2029년 9월 9일까지 지정되어 있으나, 건물 자체의 매각과는 직접적인 관련성이 적을 것으로 보입니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 주의사항에서 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 명도 관련 불확실성은 크게 낮아질 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

주거 밀집 지역에 위치하며 양서중학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

가장 큰 단점으로는 공항 소음의 영향권에 있다는 점이며, 이는 양천구 신월동 일대에서 주민들이 겪고 있는 주요 문제로 알려져 있습니다. 군사 보호 구역에 포함된 점도 고려해야 할 사항입니다.

하지만 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 명도 리스크가 줄어든다는 점은 투자를 고려할 때 긍정적인 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 건물 가치가 높으며, 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

양서중학교 인근으로 자녀가 있는 가정의 실수요자에게 매력적인 투자 기회입니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 과정에서의 불확실성이 낮아 투자 안전성을 높입니다.

공항 소음과 군사 보호 구역 등의 리스크 요인을 감안하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 장기적인 관점에서 시세 차익 및 임대 수익 창출을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계