나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149420 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "송정초등학교" 북서측 인근에 위치하는
마곡킹덤펜타리움 제102동 제6층 제602호(전유면적 23.8㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 공항시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 송정역, 공항시장역(5,9호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 제6층 제602호로서
외벽 : 치장석재붙임마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 플로링보드마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

오피스텔(주거용):(방1, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실1, 보일러실1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 주차장 및 기계식 주차타워설비 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가로장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(업무시설, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1),(2) 공히:
도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호 (3),(4) 공히:
도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149420 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 234,000,000원

토지면적: 8.03㎡ (약 2.43평)

건물면적: 23.80㎡ (약 7.20평) (전유면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부상 주택도시보증공사로 추정)

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021-01-08 기준)

1.1. 입지조건

물건의 위치 및 주변 환경

위치: 서울특별시 강서구 방화동 소재 "송정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 중소규모 점포 및 근린생활시설, 각급 학교, 공항시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존 주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5, 9호선 송정역 및 공항시장역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 공항 관련 규제가 적용됩니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

인접 도로상태: 본 건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 01월 18일자 고양세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

주요 권리 분석

* 을구 3번 주택임차권 (정연희):

- 보증금: 235,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 08월 17일

- 확정일자: 2021년 07월 16일

- 배당신고일자: 2023년 06월 07일

- 대항력: 있음

- 등기부상 말소 여부: 인수

- 비고: 상기 임차인은 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로, 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않으며 매수인에게 인수됩니다. 배당받지 못한 보증금 잔액이 있다면 매수인이 이를 부담해야 합니다. 본 건의 경우, 보증금 전액(235,000,000원)이 매수인의 인수 대상입니다.

- 임차인 성명: 정

등기부채권 총액: 235,000,000원 (임차인 보증금)

결론:

매수인은 임차인 정연희 씨의 보증금 235,000,000원을 인수해야 하며, 이는 본 건 경매를 신청한 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(205,000,000원)보다 높은 금액입니다. 또한, 감정가(234,000,000원)보다 높은 금액이므로, 투자 관점에서 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

상권 특성 및 잠재력

위치적 강점: 마곡지구와 인접하여 직주근접 배후 수요가 풍부하며, 지하철 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

주변 시설: 공항시장, 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

개발 잠재력: 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 관련 산업 종사자 및 배후 수요 증가가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 주거 환경

쇼핑/문화: 공항시장, 인근 대형마트 및 쇼핑몰(마곡지구) 이용 가능.

교통: 지하철 5, 9호선 이용이 편리하여 서울 전역 및 인천공항 접근성이 우수합니다.

교육: 송정초등학교가 인근에 위치하며, 마곡지구 내 다수의 교육 시설 이용 가능.

의료: 강서구 내 종합병원 및 대학병원 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

주요 위험 요소

대항력 있는 선순위 임차인 인수:

- 가장 큰 리스크는 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차인 정연희 씨가 존재하며, 해당 보증금 전액이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

- 인수되는 보증금(235,000,000원)이 현재 감정가(234,000,000원) 및 최근 시세(약 215,000,000원~225,000,000원)보다 높아, 해당 보증금을 회수하기 어렵습니다.

- 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생하며, 최악의 경우 보증금 전액을 인수하고도 시세 차익을 얻기 어려운 구조입니다.

공항 관련 규제:

- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 공항 운영과 관련된 고도 제한, 소음 등 간접적인 영향을 받을 수 있음을 시사합니다. (직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

건축물 복합 용도:

- 건축물 대장상 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택(다세대) 등으로 복합 건축물에 해당합니다. 현재는 오피스텔(주거용)로 이용 중이나, 용도 변경 가능성이나 관리상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

투자 가치 평가

본 물건은 역세권 오피스텔로서 입지 및 교통 조건은 우수합니다. 마곡지구 개발과 맞물려 장기적인 시세 상승 잠재력도 일부 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 최우선으로 고려해야 할 점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 235,000,000원이 매수인에게 그대로 인수된다는 사실입니다. 이 금액은 현재 감정평가액과 최근 시세를 상회하는 수준으로, 이를 인수하고도 수익을 창출하기는 매우 어려운 구조입니다.

따라서, 본 물건은 투자 위험이 매우 높은 고위험 물건으로 판단되며, 재정적 손실 가능성이 농후합니다.

1.7. 투자 포인트

주요 고려 사항

* 마곡지구 개발에 따른 장기적인 지역 가치 상승 잠재력

* 역세권 오피스텔로서의 기본적인 수요층 확보 가능성

* (단, 현재 인수해야 할 막대한 보증금으로 인해 정상적인 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다.)

1.8. 예상 입찰가

시장 시세 및 입찰가 산정

최근 매매 시세 분석:

- 2024년 3월 29일 거래: 23.80㎡ (7층) - 225,000,000원

- 2023년 12월 22일 거래: 23.80㎡ (2층) - 225,000,000원

- 2024년 8월 1일 거래: 23.47㎡ (2층) - 215,000,000원

- 본 건 전용면적(23.80㎡) 기준, 최근 시세는 약 215,000,000원 ~ 225,000,000원 수준입니다.

인수 보증금: 235,000,000원 (임차인 정연희)

예상 입찰가 산정 원칙:

- 본 건은 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금(235,000,000원)이 최근 시세(약 215,000,000원~225,000,000원)보다 높습니다.

- 이는 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 지불액이 시세를 초과함을 의미하므로, 투자 관점에서 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

- '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 시장 가치(중앙값 225,000,000원 기준)에서 인수 보증금을 차감하는 방식으로 계산 시, 예상 입찰가는 음수(-)가 됩니다. (예: 225,000,000원 - 235,000,000원 = -10,000,000원)

- 이러한 상황에서는 통상적으로 투자를 보류하거나, 매우 낮은 금액으로 입찰하여 유찰을 기다리는 전략을 고려할 수 있습니다.

최소 입찰가 (손실 감안 및 계산 원칙 적용): 10,000,000원

주의:

상기 예상 입찰가 10,000,000원은 매우 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 낙찰 시 총 투입 비용은 10,000,000원(입찰가) + 235,000,000원(인수 보증금) = 245,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시세 대비 약 10,000,000원 ~ 20,000,000원의 손실이 예상되는 금액이므로, 투자는 극도로 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.