나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149420 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149420 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경149420 | 소재지: 서울특별시 강서구 개화동로27길 42, 제102동 제6층 제602호 (방화동, 마곡킹덤펜타리움) | 감정가: 234,000,000원 | 최저가: 234,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경149420 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149420 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 234,000,000원

토지면적: 8.03㎡ (약 2.43평)

토지 지분율: 802.9999999999999 (이 수치는 토지 전체 면적 대비 지분율을 나타내는 것으로 보입니다.)

건물면적: 23.80㎡ (약 7.20평)

건물 지분율: 2380 (이 수치는 건물 전체 면적 대비 지분율을 나타내는 것으로 보입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "송정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 마곡킹덤펜타리움 제102동 제6층 제602호입니다.

주변은 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 공항시장, 관공서, 공공시설, 아파트 등 다양한 시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 5호선 송정역과 공항시장역, 9호선 공항시장역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본 건 북측으로는 약 8미터, 남측으로는 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 도로 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있습니다.

1.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 제6층 제602호입니다.

외벽은 치장석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 주방 타일 마감, 바닥은 플로링보드 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 시공되었습니다.

내부 이용상태는 오피스텔로, 방 1개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 보일러실 1개로 구성되어 있으며 주거용으로 사용 중입니다.

도시가스 보일러 난방 방식이며, 위생, 급배수, 급탕 설비, 옥외소화전, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장 및 기계식 주차타워 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되는 건으로, 채무자와 소유자가 동일인(송OO)입니다.

일반적으로 부동산강제경매의 경우, 경매 신청 채권자의 권리를 우선으로 하여 매각으로 인해 기존의 등기된 권리(근저당, 가압류 등)는 말소되는 것이 원칙입니다.

따라서, 매수인은 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 법원의 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 인수되는 권리 유무를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

주변 지역은 중소규모 점포, 근린생활시설, 아파트 단지 등 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

특히 지하철 5, 9호선 역세권에 위치하고 있으며, 공항시장, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 우수하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

마곡지구 개발과 연계된 지역 특성상 향후 상권 활성화 및 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.6. 생활정보

송정초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 기타 각급 학교들이 주변에 있어 교육 환경이 양호합니다.

공항시장을 비롯한 다양한 근린생활시설과 상점들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

지하철 5호선 송정역, 공항시장역 및 9호선 공항시장역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 강남권 등 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(공항시설법)', '대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)' 등에 포함되어 있어, 공항 운영 및 군사 작전 관련 건축물의 높이 제한 등 특정 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

특히, '대공방어협조구역' 내에서는 대공화기 사격 가능 높이 이상으로 건축물을 건축하거나 공작물을 설치할 경우 국방부 등과 협의가 필요할 수 있습니다.

'수평표면구역'은 공항 주변의 일정 높이 이상으로 건축하는 것을 제한하며, 이는 건축물의 신축 및 증축에 영향을 미칠 수 있습니다.

'상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

현재 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

일반적인 검색 결과상으로는 본 건의 직접적인 주변에 뚜렷하게 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 향후 거주 또는 임대 시 주변 환경에 대한 정밀한 현장 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 방화동의 더블 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수하다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있으며, 인근 마곡지구 개발에 따른 수혜 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 공항 및 군사 시설 관련 법규로 인한 높이 제한 등의 공법상 제약이 존재하며, 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5, 9호선 더블 역세권(송정역, 공항시장역) 인근에 위치하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

안정적인 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 직장인, 학생 등 다양한 임차 수요 확보가 용이합니다.

마곡지구 인접: 대규모 개발이 진행 중인 마곡지구와 인접하여 지역 가치 상승 및 임대 수요 증가의 수혜를 기대할 수 있습니다.

편리한 생활 환경: 송정초등학교, 공항시장 등 교육 및 생활 편의시설이 인접해 있어 거주 만족도가 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계