나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115147 [1] 대전광역시 유성구 전민동 360-13 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2024.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재‘문지중학교’동측으로 근접하여 위치하고 있는 부동
산으로 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으
로 남동측 원거리에 하수종말처리장이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 평지로 단독주택(다중주택)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호
구역, 절대보호구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 지역균형개발및중소기업육
성미분류(연구단지).

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로
외벽 : 대리석 및 벽돌 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

1층 : 다중주택 5개호.
2층 : 다중주택 5개호.
3층 : 다중주택 5개호.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

발코니 및 확장형 발코니, 각 층 보일러실, 옥상 계단실 등은 건물의 일체성 등을 감안하여
본건 건물에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건축물대장상 1층은 다중주택 4개호로 등재되어 있으나 현황 다중주택 5개호로 이용중
에 있는 것으로 조사되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경115147 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 360-13 (대전광역시 유성구 전민로 50)

용도: 다중주택

감정가: 1,194,185,800원

토지면적: 200.90㎡ (약 60.77평)

건물면적: 280.90㎡ (약 84.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOOOOOOO

특이사항: 건축물대장상 1층 다중주택 4개호 등재이나, 현황 5개호 이용 중

주의사항: - 일괄 매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재 ‘문지중학교’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 대학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 남동측 원거리에는 하수종말처리장이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

본건은 서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거지역, 지역균형개발 및 중소기업육성미분류(연구단지)로 지정되어 있습니다.

주변 시설 및 환경

본건은 문지중학교 및 인근 연구단지, 주거 지역과 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 대전 월드컵 경기장, 유성온천 등 편의 및 위락시설 접근성이 좋습니다.

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

대전광역시 유성구 전민동 일대의 유사 다중주택 및 빌라 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 상태의 물건은 현재 13억원에서 18억원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 이는 감정가 대비 상승 여력을 보여줍니다. 임대 수요 또한 꾸준하여 월 임대 수익률도 안정적인 편입니다.

3. 권리분석

등기부 요약

* 토지 등기부: 신창노씨부장공파종중 소유권 이전 후 오승환으로 소유권 이전되었습니다. 2016년 5월 10일 설정된 지평엔피엘자산대부주식회사의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당, 임의경매, 압류 등은 모두 말소되었습니다.

* 건물 등기부: 오승환 명의의 소유권 보존 등기 후, 2016년 12월 9일 설정된 지평엔피엘자산대부주식회사의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 여러 주택임차권 등도 모두 말소 처리되었습니다.

주요 권리 현황

말소기준권리인 근저당권(을1) 이하의 권리들은 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* (101)신 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 배당신고 2024-09-06, 대항력 없음

* (102)김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-01-17, 대항력 없음

* (102)윤 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-07, 확정 2023-05-22, 배당신고 2024-08-29, 대항력 없음

* (103)김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-18, 확정 2022-08-09, 배당신고 2024-08-21, 대항력 없음

* (104)이 : 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-08-09, 배당신고 2024-08-09, 대항력 없음

* (105)김 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-04-26, 확정 2024-04-26, 배당신고 2024-09-11, 대항력 없음

* (105)차 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-27, 대항력 없음

* (201)황 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-12-23, 확정 2016-12-23, 배당신고 2024-08-21, 대항력 없음

* (202)김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-10, 확정 2023-03-13, 배당신고 2024-10-29, 대항력 없음

* (203)김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-12, 확정 2020-10-12, 배당신고 2024-08-08, 대항력 없음

* (204)이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-06, 확정 2023-01-02, 배당신고 2024-08-14, 대항력 없음

* (205)박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-07-25, 대항력 없음

* (205)한국토지주택공사(입주자박 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-07-25, 확정 2018-07-05, 배당신고 2024-08-20, 대항력 없음

* (301)나 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-09-28, 확정 2018-09-06, 배당신고 2024-08-30, 대항력 없음

* (302)차 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-11, 확정 2021-05-31, 배당신고 2024-08-09, 대항력 없음

* (303)황 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-11, 확정 2019-02-18, 배당신고 2024-08-19, 대항력 없음

* (304)오 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-27, 확정 2021-11-30, 배당신고 2024-08-09, 대항력 없음

* (305)김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-02, 확정 2022-07-27, 배당신고 2024-08-14, 대항력 없음

인수되는 권리

모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건의 용도 적합성

본 물건은 다중주택으로, 주변 주거 환경 및 우수한 교통 접근성을 고려할 때 임대 수익 창출에 적합한 입지입니다. 특히, 1개 층에 5개 호실씩 총 15개 호실로 구성되어 있어 다수의 임차인 확보가 용이합니다.

인근 배후 수요

본건은 문지중학교, 한국화학연구원, 한국천문연구원 등 연구단지와 인접해 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 대전 지역 내 주요 대학가 및 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

인근에 소규모 상가 및 편의점이 위치하고 있으며, 차량 이용 시 유성 시내의 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설

본건 동측 인근에 문지중학교가 위치하며, 전민초등학교, 전민고등학교 등 다수의 교육시설이 학군 내에 있어 교육 환경이 우수합니다.

의료시설

대전 유성선병원, 충남대학교병원 등 종합병원급 의료시설까지 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 리스크

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 임차인 전원 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 이는 경매 물건으로서의 안전성을 높이는 요인입니다.

건축물 현황

건축물대장상 1층은 4개 호실로 등재되어 있으나, 현황은 5개 호실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 건축물대장 정비 시 차이가 발생할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무

주변 반경 내 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 남동측 원거리에 하수종말처리장이 언급되었으나, 이는 직접적인 영향권 밖에 있는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 우수한 입지 조건과 안정적인 임대 수요를 바탕으로 한 다중주택입니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성이 뛰어나며, 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성이 높으며, 안정적인 월세 수익 또한 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 핵심 주거 지역 내 위치

* 문지중학교 및 주요 연구단지 인접으로 높은 임대 수요 확보

* 편리한 교통망과 우수한 교육 및 생활 인프라

* 권리상 인수 부담 및 잠재적 리스크가 적어 안정적인 투자 가능

* 감정가 대비 주변 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,194,185,800원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본 건은 현재 13억원에서 18억원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 본건의 입지적 강점 및 수익성을 고려했을 때, 현 시세의 하단부 또는 감정가 대비 10~20% 이상 상향된 13억 5천만원에서 14억 5천만원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 평가 및 향후 시장 동향을 추가적으로 분석하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.