나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133852 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제12층 제1201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류동역" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 "오류동역" 및 노선버스정류장 등이
소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층 지상 15층 건물 내 제12층 제1201호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "도시형생활주택(원룸형아파트)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, "도시형생활주택(원룸형
아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지
역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수
도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>임.

기호(2)
도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-2
7)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부
(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133852 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제12층 제1201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.9284㎡ (약 1.49평)

건물면적: 28.81㎡ (약 8.71평)

건물지분: 28.81㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 루체비스타

- 주용도: 공동주택, 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원)

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 중 제12층 제1201호

- 사용승인일: 2020년 03월 20일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, 지하철 1호선 "오류동역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 지하철역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 압류 (2020.11.11, 세무1과-1 7632)

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 임차인 현황에 주택도시보증공사(이상민)가 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.05.08로 등재되어 있습니다. 그러나, 본 물건의 특별매각조건에 따라 임차인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 집합건물 등기부 요약상 해당 임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 따라서, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상민)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-08

확정일자: 2020-04-20

배당신고일자: 2022-05-30

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보, 임차인 대항력 포기조건 매각. 집합건물 등기부상 말소 예정.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 오류동 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재하는 지역입니다. 인근에 지하철 1호선 오류동역이 위치하여 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 동부그린 (연립, 1976년식): 2026년 7월 13일, 49.22㎡, 350,000,000원 (약 711만원/㎡)

* 경진주택-나동 (다세대, 2002년식): 2026년 7월 3일, 57.9㎡, 210,000,000원 (약 363만원/㎡)

* 엘지베스트빌 (다세대, 2004년식): 2026년 7월 4일, 74.43㎡, 250,000,000원 (약 336만원/㎡)

본건은 2020년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 위 비교 대상인 연립 및 다세대 주택과 건축 연도, 주거 형태에서 차이가 있습니다. 본건의 감정가(280,000,000원)는 28.81㎡ 면적 대비 약 972만원/㎡로, 이는 비교 사례보다 높은 가격 형성 가능성을 시사합니다. 이는 신축 건물이라는 점과 오류동역 인근이라는 입지적 이점을 반영한 것으로 보입니다.

주변 혐오시설 정보:

서울특별시 구로구 오류동 6-63번지 일대에서 잠재적인 혐오시설에 대한 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력: 과거 물건 진행 과정에서의 복잡성이나 조정이 있었음을 시사합니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건이 명시되어 있으나, 관련 서류 및 법률 검토를 통해 명확한 처리를 확인해야 합니다.

* 특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높으므로, 자금 계획에 유의해야 합니다. (본건의 경우 280,000,000원의 20%인 56,000,000원)

* 복잡한 권리 관계: 다수의 압류, 가압류, 임차권 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정으로 분석됩니다. 그러나 권리 분석에 대한 최종적인 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오류동역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권 입지와 최신 건축 연식을 갖춘 것이 강점입니다. 경매 절차 상 임차인 관련 복잡한 조건이 제시되었으나, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 높은 매수 신청 보증금과 재매각 이력 등은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 소형 주거 상품: 오류동역 인근에 위치하며 2020년에 사용승인된 건물로 희소성 및 투자 가치가 있습니다.

* 명확한 권리 인수 부담 없음: 임차인 관련 대항력 포기 조건 및 등기부상 말소 예정 권리들로 인해 매수인이 인수해야 할 추가적인 금액이나 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 투자 적합: 1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로, 실수요자나 임대 수익을 고려하는 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원이며, 현재 시장 상황과 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 임차인에게 인수되는 보증금이 없고, 권리관계 또한 명확하게 정리되는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

입찰 시에는 최저매각가격 대비 20%의 매수신청보증금(56,000,000원)을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.