나이스옥션 법원경매 인천 2023타경541819 [1] 인천광역시 계양구 서운동 234 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2023.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 ‘서운고등학교’ 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건물이 신축중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 17미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축
사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당 사항 없음.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지상에는 신축중인 건물이 소재하는 바, 건물은 경매대상에서 제외되어 본건 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 평가액을 비고란에 기재하였으니, 업무진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
물건2. 기준시점당시 완공을 위하여 추가공사가 진행되어야하며 감정평가시 이를 반영하여 평가하였으며 건축허가의 유효성 및 승계가능성 등과 관련된 제반 행정사항에 대하여는 확인 필요(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경541819 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 234

용도: 근린시설

감정가: 12,341,428,800원

토지면적: 1054.00㎡ (약 318.84평)

건물면적: 4095.44㎡ (약 1238.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 재개발구역

주의사항: 일괄매각

1.2. 추가 정보

물건2. 기준시점당시 완공을 위하여 추가공사가 진행되어야 하며 감정평가시 이를 반영하여 평가하였으며 건축허가의 유효성 및 승계가능성 등과 관련된 제반 행정사항에 대하여는 확인이 필요함 (감정평가서 및 현황조사서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 ‘서운고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 17미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

등기부상 주요 권리로는 서운구역주택재개발정비사업조합의 소유권보존(2022.02.11.)이 있으며, 주식회사유진개발로의 소유권이전(2022.04.27.)이 확인됨. 현재 말소기준권리는 부천중앙새마을금고의 근저당권(2022.09.30., 9,672,000,000원)임. 그 외 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류가 설정되어 있으나, 모두 말소 예정 권리임.

토지 등기부채권 총액은 17,915,132,557원임.

3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부상 주요 권리로는 주식회사유진개발의 소유권보존(2024.06.20.)이 있으며, 건물에 대한 강제경매(2024.06.20.) 및 임의경매(2024.07.18.) 개시 결정이 각 확인됨. 현재 건물 등기부의 말소기준권리는 김묘자의 강제경매(2024.06.20.)임. 건물에 설정된 근저당권 등은 말소 예정 권리임.

건물 등기부채권 총액은 11,572,000,000원임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인 필요함.

3.4. 인수되는 임차보증금

인수되는 임차보증금 합계는 0원임.

3.5. 임차인 현황

자료에 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않아, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 인천광역시 계양구 서운동 지역의 근린시설로, 인근에 주거 단지와 학교가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음. 또한, 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 기대됨.

4.2. 상권 잠재력

재개발 사업 추진에 따라 인구 유입 증가 및 기반 시설 확충이 예상되며, 이는 장기적인 상권 가치 상승으로 이어질 수 있음. 다만, 재개발 완료 시점까지는 공사로 인한 불편함 및 주변 환경 변화를 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 서운고등학교를 비롯한 교육 시설과 공원이 소재하여 정주 여건이 양호한 편임. 또한, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역은 아파트, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 교육 환경으로, 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 없는 것으로 판단됨. 다만, 공항 중요시설물보호지구에 포함되어 있어 관련 항공기 소음 등 간접적인 영향은 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 및 병합 사건

본건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 발생할 수 있으므로 관련 절차 및 내용을 면밀히 확인해야 함.

6.2. 미완공 건물 및 행정 처리

건물이 신축 중이며, 완공을 위한 추가 공사가 필요함. 건축 허가의 유효성 및 승계 가능성 등 관련 행정 사항에 대한 확인이 필수적으로 요구됨.

6.3. 높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 상당하므로, 경매 절차 진행 및 이해관계인 간의 이해득실에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.4. 재개발 지역 특성

재개발 구역 내 물건으로, 사업 진행에 따른 불확실성 및 장기간의 사업 기간, 공사로 인한 주변 환경 변화 등을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동의 재개발 구역 내에 위치한 근린시설로, 입지적 잠재력과 지역 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 곳임. 서운고등학교 인근에 위치하여 지역 주민 수요 확보에 유리하며, 교통 여건 또한 보통 수준으로 접근성이 양호함. 그러나 현재 건물이 신축 중이며 추가 공사가 필요하고, 건축 관련 행정 사항 확인이 요구되는 등 사업 진행 과정에서의 리스크가 존재함. 또한, 다수의 권리 관계와 높은 채권 총액, 재개발 구역이라는 특수성으로 인해 경매 진행 시 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 내 입지로 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력 보유

* 학교 및 주거 밀집 지역 인근으로 안정적인 수요 기대

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 12,341,428,800원으로 매우 높은 편이며, 현재 신축 중인 건물의 추가 공사 필요성, 재개발 구역의 특수성, 복잡한 권리 관계 등 고려해야 할 사항이 많음. 인수되는 임차보증금이 없어 잔금 납부 시 추가적인 보증금 부담은 없으나, 투입되어야 할 총 투자 비용 및 향후 예상되는 수익률, 그리고 본 물건의 최종 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있는 재개발 사업의 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됨. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 재개발 사업 진행 상황에 대한 상세 분석이 선행되어야 함. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 투자자는 전문가와 상담하여 신중하게 접근하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.