나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21961 [2] 충청남도 공주시 의당면 두만리 251 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 의당면 두만리 소재 요룡저수지 북서측 근거리 및 원거리에 소재하며 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 경사지대에 위치하는 부정형 토지로서, 과수목이 식재되어 있으며 일부 농막, 하우스가 소재함.

기호(3) : 경사지대에 위치하는 부정형 토지로서 주택부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입가능함.

기호(3) : 지적도상 맹지로서 남동측 현황 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 기호(1,2)에 별지 "사진용지"와 같이 집단적으로 식재된 수목(복숭아나무, 감나무 등 약 300주 내외) 및 제시외건물(조립식판넬조 농막, 하우스)이 소재하나 타인소유(토지공유자 이강주)로 탐문조사되어 평가하지 아니하였고, 타인소유의 수목 및 제시외건물 소재로 인해 제한받는 토지의 가격을 별지 "토지건물감정평가명세표" 비고란에 병기하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3) 토지상에 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하며 본건 일부 및 타인지상에 걸쳐 제시외건물(조적조 함석지붕 주택 등)이 소재하는바 제시외건물 소재로 인해 제한받는 토지의 가격을 별지 "토지건물감정평가명세표" 비고란에 병기하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며 본 평가는 공유토지중 이민주 지분(1/6)에 대한 평가로서 평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 전체 토지를 기준으로 가격을 산정하였고, 면적사정은 지분비율에 의하였으며 제시외건물도 전체를 기준으로 가격을 산정하되 사정은 지분비율에 의하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3) 지상에 별지 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하며 제시외건물은 위성지도 및 목측에 의해 개략적으로 실측사정하여 평가하되 해당 제시외건물은 상당기간 방치되어 일부 파손, 무너짐 등이 이루어졌고 수풀 등에 둘러싸여 접근이 어려운 점 등에 비추어 가치가 희박하다고 판단하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 제시외건물 기호(ㄹ)은 건물 대부분이 두만리 251-1번지(소유자: 창녕성씨계현통덕랑공파종중)에 소재하는 것으로 파악되나 기호(ㄱ-ㄷ)와 일단의 주택으로 이용된바 부합물 및 종물로 파악하여 조사하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3) 및 타인지상(두만리 251-2번지 및 251-1번지, 소유자: 창녕성씨계현통덕랑공파종중)에 걸쳐 별지 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 제시외건물(조적조 함석지붕 주택 등)이 소재하나 제시외건물 기호(ㄱ-ㄹ)과 이용관계상 별동의 건물이며 건물 대부분이 타인지상에 소재하고 있고 지적경계 및 소유관리주체가 불분명하여 평가하지 아니하였으니 경매진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

- 본건 기호(3)은 진입도로로 두만리 251-2번지(소유자: 창녕성씨계현통덕랑공파종중) 등의 일부를 이용하고 있는 것으로 파악되는바 경매진행시 참고 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공유자우선매수는 1회에 한함. 매각에서 제외하는 제시외 건물 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경21961 (2)

경매구분: 부동산강제경매

물건명: 토지 일부 지분 매각 (대지)

소재지: 충청남도 공주시 의당면 두만리 251

용도: 대지

감정가: 7,854,000원

토지면적: 714.00㎡ (약 216.00평)

토지지분: 119.0238㎡ (약 36.00평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 의당면 두만리 소재 요룡저수지 북서측 근거리 및 원거리에 소재하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통 상황은 보통임.

인접 도로상태:

* 기호(1,2): 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입 가능함.

* 기호(3): 지적도상 맹지로서 남동측 현황 도로를 통하여 접근 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 경기신용보증재단 (2024-09-25, 48,249,451원)의 강제경매개시결정(2024타경21961)에 따른 매각으로, 일반적으로 이보다 선순위 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 이보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

소유권:

* 이은석 (1993-12-24 소유권이전)

* 이강주 외 5명 (2024-02-26 상속 소유권이전) - 현재 소유자는 공동 상속인들임.

강제경매: 경기신용보증재단 (2024-09-25, 48,249,451원) - 본 경매의 근거가 되는 채권임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 상세 정보는 제공되지 않았음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 개요: 법정지상권 성립 여지 있음.

특이사항: 공유자우선매수신고, 법정지상권, 지분매각, 토지만매각.

주의사항: 공유자우선매수는 1회에 한함. 매각에서 제외하는 제시외 건물이 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격임.

1.3. 상권분석

본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하여 상업적 가치는 낮을 것으로 판단됨.

주변 시설에 대한 정보 부족으로 구체적인 상권 분석은 어려움.

1.4. 생활정보

주변 편의시설 및 공공시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않음.

요룡저수지가 근거리에 있으나, 주거 환경 자체는 농촌 지역 특성을 따름.

1.5. 잠재적리스크

지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분(119.0238㎡ / 714.00㎡)만 매각되므로, 낙찰 후 공유자들과의 협의 및 분쟁 가능성이 높음.

법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권 성립 여지가 있어, 낙찰자가 해당 권리 부담을 승계해야 할 수 있음.

맹지: 지적도상 맹지로서 인접지 또는 현황 도로를 통해 접근해야 하므로, 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

제시외 건물 및 수목: 매각에서 제외되는 다수의 제시외 건물(농막, 하우스, 주택 등)과 집단 식재된 수목(복숭아나무, 감나무 등 약 300주 내외)이 소재함. 특히, 이들 중 일부는 타인 소유(토지공유자 이강주, 창녕성씨계현통덕랑공파종중 등)로 탐문 조사되어 평가에서 제외되었으며, 이는 최저매각가격에 영향을 미쳤고, 향후 철거 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

소유 관계 복잡성: 제시외 건물들의 소유 관계가 불분명하거나 타인 소유지에 걸쳐 있는 경우가 많아, 경매 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부 확인이 필수적임.

공유자우선매수: 공유자우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한정되므로 경쟁 입찰 시 변수가 될 수 있음.

토지이용계획: 생산관리지역 및 보전관리지역으로, 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

주변 환경: 현재 확인된 지도 정보상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보임.

1.6. 종합의견

본건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 권리관계가 복잡하고 현황상 다수의 제시외 건물과 수목이 소재하며, 법정지상권 성립 여지 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

농촌 지역의 토지로서 주거 또는 농업 외의 다른 용도로 개발하기에는 입지적 한계가 명확함.

제시외 건물 및 토지 소유 관계, 법정지상권 성립 여부, 공유자와의 관계 등 상세 현장 조사 및 권리관계 분석이 반드시 선행되어야 함.

1.7. 투자포인트

향후 공유자들과의 원만한 협의를 통해 공유물 분할 또는 토지 매입 등의 방식으로 활용 방안 모색 가능.

농촌 지역의 토지로서, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 농업적 이용 가치를 고려할 수 있으나, 현재로서는 불확실한 요소가 많음.

(제공된 정보만으로는 긍정적인 투자 포인트를 찾기 어려우며, 고위험-고수익을 추구하는 투자자에게 적합할 수 있음.)

1.8. 예상입찰가

감정가: 7,854,000원

토지 지분 면적: 119.0238㎡ (약 36.00평)

본건은 지분 매각, 맹지, 법정지상권 성립 여지, 다수 제시외 건물 등 상당한 리스크 요인을 가지고 있어, 감정가를 하회하는 수준에서 입찰가를 고려해야 할 것으로 판단됨.

특히, 제시외 건물 및 법정지상권 등으로 인해 토지 이용이 제한받는 가격이 반영된 것으로 보이며, 실제 현장 조사를 통해 정확한 가치를 재평가하고, 예상되는 추가 비용(공유자 협의, 법정지상권 관련 비용, 제시외 건물 철거 비용 등)을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없음.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 물건 현황 및 권리관계에 대한 상세 조사를 기반으로 보수적인 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.