나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21961 [2] 충청남도 공주시 의당면 두만리 251 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21961 [2] 충청남도 공주시 의당면 두만리 251 대지 경매

• 사건번호: 2024타경21961
• 주소: 충청남도 공주시 의당면 두만리 251
• 감정가: 7,854,000원
• 최저가: 7,854,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 대지

공주지원 경매2계 2024타경21961 | 소재지: 충청남도 공주시 의당면 두만리 251 | 감정가: 7,854,000원 | 최저가: 7,854,000원 | 용도: 대지

1. 공주지원 2024타경21961 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경21961 (2)

소재지: 충청남도 공주시 의당면 두만리 251

용도: 대지

감정가: 7,854,000원

토지면적: 714.00㎡ (약 216.00평)

토지 지분율: 11902.38 (이는 지분율 표기가 오류일 수 있으며, 토지 전체 면적 대비 지분 비율을 의미하는 것으로 추정됩니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 85.80㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 이OO

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 의당면 두만리 소재 요룡저수지 북서측 근거리 및 원거리에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 한적한 농촌 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

기호 (1,2) 토지: 경사지에 위치하는 부정형 토지로, 과수목이 식재되어 있으며 일부 농막과 하우스가 소재합니다.

기호 (3) 토지: 경사지에 위치하는 부정형 토지로, 주택 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호 (1,2) 토지: 지적도상 맹지로서 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

기호 (3) 토지: 지적도상 맹지이나, 남동측 현황 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 (1,2) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역 (소, 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)

기호 (3) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역 (소, 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)

제시목록 외의 물건:

본건 기호 (1,2) 토지에는 집단적으로 식재된 수목(복숭아나무, 감나무 등 약 300주 내외)과 제시외 건물(조립식판넬조 농막, 하우스)이 소재합니다. 이들 수목과 건물은 타인 소유(토지 공유자 이강주)로 파악되어 감정평가에서 제외되었으며, 이로 인해 토지 가격이 제한받는 점을 유의해야 합니다.

본건 기호 (3) 토지상에는 제시외 건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하며, 이 중 일부는 본건 토지 일부 및 타인 소유 토지에 걸쳐 있습니다. 해당 제시외 건물은 상당 기간 방치되어 일부 파손되었고 접근이 어려운 상태로 가치가 희박하다고 판단됩니다. 다만, 이들 제시외 건물의 소재로 인해 본건 토지 가격이 제한받는 점을 인지해야 합니다.

특히, 제시외건물 기호 (ㄹ)의 대부분은 인접 필지(두만리 251-1번지, 소유자: 창녕성씨계현통덕랑공파종중)에 소재하나, 기호 (ㄱ-ㄷ)와 일단의 주택으로 이용된 것으로 파악되어 부합물 및 종물로 조사되었습니다. 또한, 기호 (ㄱ-ㄹ) 건물 중 일부는 타인 소유 필지(두만리 251-2번지 및 251-1번지)에 걸쳐 있으므로, 경매 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 공주시 의당면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 요룡저수지와 인접해 있어 자연 경관이 비교적 양호한 편입니다. 주변은 농경지와 임야, 농가 주택 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근은 가능합니다. 생활 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

농림업 활동이나 전원생활을 목적으로 하는 경우라면 입지적 메리트가 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 소유자는 이OO입니다.

핵심 권리사항으로 '공유자 우선매수 신고' 가능성이 있으며, 이는 법원에서 정한 절차에 따라 공유자가 다른 매수 신청인과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사 가능하므로, 경매 진행 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

'법정지상권'이 존재할 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 토지 사용 권리를 주장할 수 있는 법률적 권리입니다. 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 제시외 건물이 토지 상에 소재하므로 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

토지 일부 지분 매각이라는 점이 중요합니다. 전체 토지 지분 중 일부만 매각되므로, 매수인은 전체 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와 협의가 필요합니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이러한 제시외 건물로 인해 본건 토지 가격이 제한받고 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 농촌 지역으로, 상업 시설이나 대규모 상권이 형성되어 있지 않습니다.

가까운 읍면 지역에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치할 것으로 예상되며, 이를 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

전원생활을 위한 주말 주택 부지나 농업 관련 시설 부지로 고려될 수는 있으나, 일반적인 상업적 투자를 위한 상권 분석에는 적합하지 않은 지역입니다.

1.6. 생활정보

조용한 농촌 환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다.

요룡저수지 인근으로 산책이나 가벼운 여가 활동을 즐길 수 있는 자연 환경을 갖추고 있습니다.

주요 생활 편의시설이나 문화 시설, 교육 시설 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

인근 지역의 농산물 직거래나 지역 축제 등 소소한 지역 생활 문화를 경험할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

공유 토지 지분 매각으로 인한 소유권 및 이용 관련 분쟁 발생 가능성: 타 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다.

법정지상권 성립 가능성: 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

제시외 건물 소재 및 소유 관계 복잡성: 매각에서 제외된 건물들의 존재가 토지 이용 및 가치에 영향을 미치며, 이와 관련된 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

맹지 또는 현황 도로 의존성: 토지 접근성을 확보하기 위한 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

농림지역 특성상 개발 행위 제한: 토지 이용에 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

감정평가서상 '가치가 희박하다고 판단'된 제시외 건물이 존재하며, 이로 인한 경계 및 이용상의 혼란이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 의당면의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 자연환경은 양호하나, 농촌 지역 특성상 인프라가 다소 부족할 수 있습니다.

가장 큰 특징은 토지 일부 지분 매각이라는 점과, 타인 소유의 제시외 건물 및 수목이 소재하여 토지 가치를 제한하고 있다는 점입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성, 법정지상권 문제 등 권리관계가 복잡하여 매수 후 적극적인 권리 분석 및 협상이 요구됩니다.

농림업 활동, 전원생활, 혹은 인근 지역 주민이 농지 확보를 목적으로 한다면 고려해볼 수 있으나, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 권리 분석 및 향후 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

농촌 지역의 토지 투자: 전원생활을 꿈꾸거나, 귀농·귀촌을 계획하는 분들에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

향후 토지 이용 변화 가능성: 현재는 농경지 및 임야 위주이나, 향후 개발 계획이나 인근 지역의 발전 추이에 따라 토지 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. (다만, 현행 토지이용계획 확인 필요)

공유 토지 활용 가능성: 타 공유자와의 협의를 통해 단독 또는 공동으로 토지를 개발하거나 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다. (단, 명확한 지분 비율 및 공유자 협의가 전제되어야 함)

저평가된 토지 가치: 제시외 건물 등으로 인해 감정가가 제한적으로 산정되었을 가능성이 있으므로, 권리 관계를 명확히 정리할 경우 잠재적인 가치를 발굴할 수 있습니다.

법원 정보

공주지원 경매2계