나이스옥션 법원경매 대전 2024타경102424 [1] 대전광역시 중구 대사동 OOOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2024.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 "성모초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

서측 인근으로 계룡로(국도 4호선)가 통과하고 남서측 및 북서측 인근에 시내버스정류장 및
대전도시철도 1호선 "서대전네거리역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측의 아스콘 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(1층) 및 다가구주택(2층-5층)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재발신기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

일련번호(2) 5층의 건축물대장상 용도 사무소이나 현황 주택(3가구)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 : 5층의 건축물대장상 용도 사무소이나 현황 주택(3가구)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경102424 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 기본현황

소재지: 대전광역시 중구 대사동 248-590

용도: 다가구주택 (건축물대장상 5층은 사무소이나 현황 주택으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

감정가: 2,089,979,120원

토지면적: 416.00㎡ (약 125.85평)

건물면적: 627.41㎡ (약 189.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대사동 소재 "성모초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

서측 인근으로 계룡로(국도 4호선)가 통과하고 남서측 및 북서측 인근에 시내버스정류장 및 대전도시철도 1호선 "서대전네거리역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 토지 등기부의 '을6' 근저당권 (주식회사다진엔피엘대부, 2020-02-24, 1,020,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

토지 등기부에는 소유권 이전, 공유물 분할, 근저당권, 가압류, 임의경매, 근저당권부채권 근질권설정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본건 임의경매 개시 결정 외 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

건물 등기부 역시 소유권 보존, 근저당권, 근저당권부채권 근질권설정, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등이 등재되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 18세대의 임차인이 등재되어 있습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다.

* (101) 조

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 880,000원

* 전입일자: 2020-11-19

* (201) 박

* 보증금: 131,250,000원

* 전입일자: 2020-02-28

* 확정일자: 2020-02-28

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 131,250,000원

* (202) 나

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2023-10-06

* (202) 이

* 보증금: 84,000,000원

* 전입일자: 2020-03-02

* 확정일자: 2020-03-02

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 84,000,000원

* (203) 조

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2023-05-03

* (203) 한국토지주택공사 (입주자 조 )

* 보증금: 95,000,000원

* 전입일자: 2023-05-03

* 확정일자: 2023-03-06

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 32,301,311원

* (204) 정

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 56,707,935원

* (205) 김

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2024-03-20

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 56,707,935원

* (301) 윤

* 보증금: 150,000,000원

* 전입일자: 2020-02-25

* 확정일자: 2020-02-25

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 150,000,000원

* (302) 김

* 보증금: 95,000,000원

* 전입일자: 2023-09-22

* 확정일자: 2023-09-22

* 배당신고일자: 2024-03-06

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* (303) 고

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 56,707,935원

* (304) 남

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022-02-15

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 56,707,935원

* (305) 허

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2020-02-27

* 확정일자: 2020-03-03

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 20,000,000원

* (401) 백

* 보증금: 78,750,000원

* 전입일자: 2020-03-24

* 확정일자: 2020-03-03

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 78,750,000원

* (402) 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-02-16

* 확정일자: 2024-02-16

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* (403) 이

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2022-02-07

* (403) 임

* 보증금: 0원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 미전입

* (501) 전

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-03-13

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 20,000,000원

* (502) 고

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 20,000,000원

* (503) 고

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2020-02-28

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금: 20,000,000원

3.3. 권리분석 요약

모든 임차인은 대항력이 없으나, 다수의 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있어 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

총 예상 인수 가능 보증금 (매수인이 최종 부담할 수 있는 금액):

약 460,867,014원

(세부 내역: (203) 한국토지주택공사 약 62.7백만원, (204) 정 약 53.3백만원, (205) 김 약 53.3백만원, (302) 김 95백만원, (303) 고 약 53.3백만원, (304) 남 약 53.3백만원, (305) 허 35백만원, (402) 박 5백만원)

이는 배당 순위에 따라 최종적으로 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 활동 가능성

다가구주택으로 임대 수익이 기대되며, 1층 근린생활시설의 경우 지역 내 소비 활동을 지원하는 역할을 할 수 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주거지 내 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통 인프라가 양호하여 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

* 성모초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 불일치

* 목록2 (건물)의 5층은 건축물대장상 용도가 '사무소'이나, 실제로는 '주택(3가구)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 관련 법규 위반으로 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 부담 가능성

* 상기 권리분석에서 명시된 바와 같이, 다수의 임차인에 대한 보증금 약 4.6억원이 매수인의 추가 부담이 될 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 다가구주택으로, 역세권 및 초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호합니다. 다만, 5층의 용도 불일치 문제와 더불어 다수의 임차인에 대한 보증금 인수 가능성이 매우 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 도시철도 1호선 역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 성모초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 토지 및 건물 규모가 상당하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

감정가는 2,089,979,120원입니다. 그러나 본건은 다수의 임차인으로부터 약 4.6억원 이상의 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰 후 예상되는 총 부담액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 최종 제안가

상기 제반 사항 및 잠재적 인수 보증금 약 4.6억원을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 약 1,460,000,000원 ~ 1,670,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가격을 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 최소한의 투자 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.