나이스옥션 법원경매 고양 2025타경491 [2] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""은행초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 2층 203호 건으로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 등,
내벽: 인테리어 마감 등입니다.

기호2: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 2층 204호 건으로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 등,
내벽: 인테리어 마감 등입니다.

이용상태

건축물대장상 각각 제1종근생(의원)으로서 현장 조사 결과 공실인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 토지로서, 현황 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터, 40미터 및 10미터의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하는 부동산으로서 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로서 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로, 추후 재확인이 필요하오니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.(건축물대장상 일반상업지역입니다.)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

기준시점 현재 지적미정리 등으로 등기부등본상 토지의 소유권 대지권 확인이 불가능하나, 본 평가에서는 건물소유자에게 추후 적정대지지분이 이전· 취득될 것을 전제로 가격이 형성되고 거래되는 관행에 따라 적정 대지지분을 구분건물에 포함한 가격으로 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하는 부동산으로서 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로서 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로, 추후 재확인이 요망되어니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1.대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨
2.고양시 일산동구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.10.24.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경491 (2)

소재지

경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층204호

용도

근린상가

감정가

555,000,000원

토지면적

0. 00㎡ (0평)

건물면적

37. 24㎡ (약 11.26평)

매각대상

건물만 매각 (대지권 미등기)

경매구분

부동산임의경매

채권자

주OOOOOOOO

특이사항

건물만 매각, 대지권 미등기

주의사항

1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

2. 고양시 일산동구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세 납부) 사실 조회 회신 있음 (2025.10.24.자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건은 북동측, 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 20미터, 40미터 및 10미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하며, 일반상업지역으로 분류되어 있습니다. 다만, 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급되어 추후 재확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 864,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 2025년 2월 3일 접수된 국민은행의 임의경매개시결정(채권액 744,979,134원)이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 "지상권개요"가 있으나 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 따라서 지상권이 존재할 경우 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 대지권 및 건물 매각 관련

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 대지권은 미등기 상태입니다.

다만, 감정평가서에 따르면 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으며, 건물 소유자에게 추후 적정 대지지분이 이전, 취득될 것을 전제로 가격이 형성 및 거래되는 관행에 따라 평가가 이루어졌습니다.

또한, 고양시 일산동구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실 조회 회신이 있어, 관련 세금 납부 절차는 진행된 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 현장 조사 결과 해당 호실은 공실 상태로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 용도 및 이용상태

건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 공실 상태입니다.

* 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주변 배후 수요가 존재합니다. 식사2도시개발구역 내에 위치하여, 향후 도시개발 사업이 완료됨에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 건물 구조 및 설비

기호1(203호) 및 기호2(204호, 본건)는 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 등으로, 내벽은 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 주요 시설

본건 북동측 인근에 은행초등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통 및 편의시설

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 상가 및 아파트 단지로 인해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (추가적인 마트, 병원 등은 주변 지역 검색을 통해 확인 필요)

* 주차

주차 관련 상세 정보는 제공되지 않았으나, 건물 규모 및 인근 도로 상태를 고려할 때 일반적인 상가 주차 환경을 예상해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 및 토지 구획 정리 미완료

가장 큰 리스크 요인은 대지권이 미등기 상태이며, 식사2도시개발구역의 토지 구획 정리가 아직 완료되지 않았다는 점입니다.

이는 추후 토지 사용 및 소유권 관련 법적, 행정적 절차에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음을 의미합니다.

다만, 감정가에 대지권 가격이 포함되었고 관련 취득세(등록면허세) 납부 사실이 확인된 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 건물만 매각 관련

'건물만 매각'이라는 점은 토지 자체의 소유권 이전이 아닌 건물 소유권만 취득함을 의미합니다. (다만, 구분건물로서 전유부분 면적 비율에 따른 대지 사용권은 법적으로 인정되므로, '대지권 미등기'는 등기 절차상의 문제일 가능성이 높습니다.)

* 지상권 존재 가능성

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 만약 지상권이 실제 존재한다면 이는 물건 취득 시 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 공실 상태

현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 창출이 가능하나, 임차인 확보가 지연될 경우 공실 장기화 및 이에 따른 명도 및 마케팅 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 근린상가로, 식사2도시개발구역 내에 속해 있어 향후 개발 사업 완료 시 가치 상승이 기대되는 잠재력이 있는 부동산입니다.

현재 건물만 매각 대상이며 대지권이 미등기 상태이나, 감정가에 대지권 가격이 포함되었고 관련 세금이 납부 확인된 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

하지만 토지 구획 정리 미완료 및 대지권 미등기 문제는 물건 취득 및 활용에 있어 가장 주의 깊게 검토해야 할 사항이며, 이에 대한 충분한 사전 조사와 이해가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 식사2도시개발구역의 미래 가치: 도시 개발 사업 완료 시 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승 기대.

* 현재 공실 상태: 즉시 임대 또는 활용 가능하여 투자 후 바로 수익 창출 또는 재개발/활용 계획 수립 용이.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 개발 완료 후 예상되는 시세 상승분을 고려한 투자 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 555,000,000원입니다.

* 본 물건은 대지권 미등기 및 토지 구획 정리 미완료 등 권리 관계의 불확실성이 존재하므로, 입찰 참여 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 향후 시장 조사, 유사 물건 비교 분석, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 분석, 그리고 법률 및 행정 절차 관련 전문가 상담 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.