나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5467 [1] 경기도 김포시 하성면 가금리 274-5 전 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5467 [1] 경기도 김포시 하성면 가금리 274-5 전 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매7계 2024타경5467 | 소재지: 경기도 김포시 하성면 가금리 274-5 | 감정가: 348,783,000원 | 최저가: 348,783,000원 | 용도: 전

1. 부천 지원 2024타경5467 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경5467 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 가금리 274-5

용도: 전 (현황 일부 임야, 단독주택 건부지, 현황 도로 이용 필지 포함)

감정가: 348,783,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지면적: 1815.00㎡ (약 549.02평)

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상이 아님)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김O

채무자: 김OO

채권자: 오OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 김포시 하성면 가금리 소재 '애기봉평화생태공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다.

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

애기봉평화생태공원은 북한과 1.2km 이내의 거리에 위치하며, 한반도 유일의 남북 공동 이용수역에 자리 잡고 있어 평화와 화합을 상징하는 장소입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 소유권은 김O 씨에게 있으며 채무자 또한 김OO 씨입니다. 채권자는 오OOOOOOO입니다.

주요 특징은 토지의 일부 지분만을 매각한다는 점입니다. 이는 경매를 통해 취득하는 소유권이 전체 토지가 아닌 일부분에 한정된다는 것을 의미하며, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

또한, 본건은 지적 및 현황상 맹지인 부분이 있어 토지 활용에 있어 제약이 따릅니다.

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 매각 결정 기일까지 해당 증명서를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금은 반환되지 않으니 반드시 사전 확인 및 준비가 필요합니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 규제

본 토지는 대체로 완경사의 부정형 토지로, 여러 필지로 나뉘어 다양한 용도로 이용 및 현황이 나타납니다.

일부 필지는 현재 농지(전)로 이용 중이며, 일부에는 수목이 식재되어 있습니다.

과거 단독주택 부지로 이용되었던 필지도 있으며, 임야 상태의 필지도 존재합니다.

특히, (3)번 필지 일부는 현재 현황 도로로 이용 중에 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 다음과 같은 주요 규제를 받습니다.

생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 민간인통제선, 제한보호구역(전방지역: 25km)에 공통적으로 속해 있습니다.

필지에 따라 성장관리권역, 준보전산지, 보전산지, 임업용산지, 문화재보호구역 등 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다. (세부 필지별 규제 사항은 감정평가서 원문을 상세히 확인해야 합니다.)

군사기지 및 군사시설 보호구역은 군사 작전상 필요한 지역으로, 개발 등에 제한이 따릅니다. 민간인통제선은 북한과의 접경 지역을 통제하기 위해 설정된 구역으로, 출입 시 신분증 지참 및 신청 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

첫째, 맹지 및 도로 접근성입니다. 지적 및 현황상 맹지인 부분이 존재하며, 일부 필지만 도로에 접하거나 현황 도로로 이용 중이어서, 토지 자체의 활용 및 건축 가능성에 심각한 제약이 예상됩니다. 인접 토지 소유주와의 원활한 도로 이용 협의 없이는 사실상 이용이 어렵습니다.

둘째, 농지 취득 자격 증명 필수 제출입니다. 농업인이 아니거나 농지 소유 관련 법규를 충족하지 못할 경우, 증명서 발급 자체가 불가할 수 있으며, 이는 소유권 취득 실패로 이어집니다.

셋째, 군사 관련 규제의 강력한 영향입니다. 본 건은 민간인통제선 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역) 등에 속해 있어, 개발 행위, 건축, 심지어 토지 이용에도 정부 및 군 당국의 엄격한 통제와 승인이 필요합니다. 이러한 규제로 인해 사실상 건축이나 개발이 거의 불가능하다고 판단됩니다.

넷째, 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성입니다. 전체 토지의 일부 지분만 취득하므로, 토지의 분할, 매각, 이용 등에 있어 다른 지분 소유자와의 의견 충돌 및 법적 분쟁이 발생할 소지가 다분합니다.

다섯째, 건물 미포함 문제입니다. 감정평가 요약에 건물의 구조 및 이용 상태가 기재되어 있으나, 매각 대상은 토지이므로 해당 건물은 경매로 취득할 수 없습니다. 건물의 철거 또는 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 상권 및 생활 정보

본 물건은 농경지와 임야가 대부분을 차지하는 전원 지역에 위치하므로, 대규모 상업 시설이나 풍부한 생활 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다.

인근의 '애기봉평화생태공원'은 평화와 안보 관련 관광 명소로서 지역적 가치를 지니지만, 직접적인 상업적 가치 증대나 생활 편의 시설 확충과는 거리가 있습니다.

주변에는 소규모 마을이나 농업 관련 시설이 산재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 김포시의 군사보호구역, 민간인통제선, 그리고 농업진흥지역이라는 복합적인 규제 하에 있는 토지 일부 지분 매각 건입니다.

현황 농지로서의 이용은 가능하나, 이를 위한 농지취득자격증명 발급 요건을 충족해야 하며, 맹지라는 점과 여러 개발 제한 규제(군사시설 보호, 민간인 통제선 등)로 인해 실질적인 토지 이용 및 개발에는 매우 심각한 제약이 따릅니다.

더불어 지분 매각이라는 점은 소유 및 관리 측면에서의 복잡성과 잠재적 분쟁 가능성을 높입니다.

이러한 이유로 본 물건은 일반적인 투자 목적이나 시세 차익을 기대하는 투자자에게는 적합하지 않을 수 있습니다.

다만, 해당 지역의 농업 활동에 대한 깊은 이해와 실질적인 농업 경영 계획을 가지고 있거나, 군사 지역 규제 완화 등 장기적인 변화를 염두에 둔 특수 목적의 투자자에게 고려될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 농업 목적의 활용입니다. 농지로 이용 가능한 필지의 특성을 살려, 실제 농업 경영을 목적으로 하는 분에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 단, 농지취득자격증명 발급 요건을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

둘째, 장기 보유를 통한 가치 상승 가능성입니다. 군사 지역의 특성상 단기적인 개발 이익은 기대하기 어렵지만, 장기적인 관점에서 관련 정책의 변화나 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자가 가능하다면 고려해 볼 수 있습니다. 군사시설보호구역의 일부 해제 및 완화 사례가 있으나, 규제 완화 효과는 제한적일 수 있습니다.

셋째, 인접 토지와의 연계를 통한 잠재적 활용입니다. 일부 필지에 도로 접근성이 있거나 현황 도로로 이용 중인 점을 감안하여, 향후 인접 토지 소유주와의 협의를 통해 도로 이용 문제를 해결하거나, 제한된 범위 내에서 토지 이용 효율성을 높일 수 있는 방안을 모색해볼 수 있습니다. (단, 이는 지분 소유 관계 해결이 전제되어야 합니다.)

법원 정보

부천지원 경매7계