나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54599 [1] 경기도 김포시 장기동 1655 초당마을 우미린아파트 205동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기고등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동
유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(장기역/김포골드
라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내의 제3층 제302호로서,
(사용승인 : 2008.06.12)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 마감.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 화재탐지설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종지구
단위계획구역(장기택지개발사업), 대로3류(폭 25m-30m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(예은유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(장기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(장기고등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도
과 )<철도안전법>, 택지개발지구(장기택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처
리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 김포시 장기동 1655번지에 위치한 초당마을 우미린아파트 205동 3층 302호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케이에프더블유이사공구유동화전문입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.2. 면적

* 토지 면적: 75.06㎡ (약 22.71평)

* 토지 지분: 75.06㎡ (약 22.71평)

* 건물 면적: 106.61㎡ (약 32.25평)

* 건물 지분: 106.6066㎡ (약 32.25평)

* 전용 면적: 98.5214㎡ (약 29.8평) (최근 매매 정보 기준)

* 분양 면적: 106.61㎡ (약 32.25평) (건물 면적 기준)

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 초당마을 우미린 아파트

* 동/호수: 205동 302호

* 총 층수: 17층 (본 건물 기준)

* 해당 층수: 3층

* 사용 승인일: 2008년 06월 12일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 외벽 마감: 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임

* 창호: 하이샷시 등

1.4. 토지 정보

* 토지 형상: 부정형

* 토지 이용 상태: 아파트 부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 북서측 약 30미터 포장도로 접함

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역(유치원, 학교), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등

1.5. 감정가

* 감정가: 533,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 유사한 유형의 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

또한, 지하철 장기역(김포골드라인)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 07월 31일 접수된 우리은행 근저당권(을12)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 (김은수, 심재석) 기록이 있으며, 이후 소유권 변동이 있었으나 현재는 경매 신청인(케이에프더블유이사공구유동화전문)이 강제경매개시결정을 신청한 상태입니다.

* 을구: 우리은행 근저당권(말소기준권리) 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 509,489,526원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

등기부 상 임차인 현황 정보가 명확히 기재되어 있지 않으며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 명도 시 임차인 점유 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 2월 44,000만원(12층), 43,700만원(5층), 2026년 5월 44,300만원(7층)에 거래되었습니다.

이에 따른 최근 평균 매매가는 약 44,000만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 533,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 21% 높은 수준입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동, 또는 감정 평가 방식의 차이일 수 있으므로 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

최근 전세 계약 사례는 보증금 31,000만원 ~ 33,600만원 수준으로 확인됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 관련 검색 결과)

주변에 유해하거나 혐오 시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

해당 물건지 인근 지역의 혐오시설 유무에 대한 구체적인 사항은 추가적인 현장 조사 및 지자체 확인을 통해 파악하시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 김포한강우미린 (초당마을)

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 402세대

* 건축 연도: 2008년

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

5.2. 편의 및 복리시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있으며, 인근에 각종 근린생활시설 및 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 주차 정보

* 단지 내 총 주차대수: 631대 (지하 628대, 지상 3대)

* 세대당 주차 대수: 약 1.57대

5.4. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 난방 방식: 지역난방

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 보증금 관련 부담은 없음)

* 감정가와 시세의 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 낙찰가의 적정성에 대한 면밀한 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 초당마을 우미린 아파트 205동 3층 302호로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2008년에 준공되어 다소 연식이 있으나, 지역난방 및 기본적인 편의 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다.

가장 중요한 점은 감정가 533,000,000원 대비 최근 실거래가가 44,000,000원 수준이라는 점입니다. 이는 감정가가 시세보다 약 21% 높게 책정되었음을 의미하며, 입찰 시 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 김포골드라인 장기역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균 44,000만원을 기준으로, 본 건의 낙찰가는 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가 533,000,000원에 비해 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 보수적인 접근이 권장됩니다.

낙찰가는 입찰 당시의 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.