나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5700 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2713 셀럽시티 주건축물제1동 1층105호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5700 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2713 셀럽시티 주건축물제1동 1층105호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경5700
- 주소: 경기도 시흥시 거북섬로 219, 1층105호 (정왕동,셀럽시티 주건축물제1동)
- 감정가: 687,000,000원
- 최저가: 687,000,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 근린생활시설
안산지원 경매3계 2024타경5700 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬로 219, 1층105호 (정왕동,셀럽시티 주건축물제1동) | 감정가: 687,000,000원 | 최저가: 687,000,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 안산지원 2024타경5700 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 안산지원 2024타경5700 (2)
소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2713 셀럽시티 주건축물제1동 1층105호
용도: 근린생활시설 (집합건축물 대장상 용도는 `소매점`임)
감정가: 687,000,000원
토지면적: 21.74㎡ (약 6.58평)
건물면적: 33.12㎡ (약 10.02평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 홍OO
채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건
주의사항:
① 집합건축물 대장상 용도는 `소매점`임.
② 인접호수(104호)와 경계구분 없이 일체로 `거북섬마린약국`으로 이용 중임.
③ 인접호수(104호)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 사실조회 회신이 있음.
④ 대지권의 목적인 토지에 `별도등기(금지사항 등기)`가 있음.
1.2. 입지조건
본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 북동측으로 약 40미터, 남동측으로 약 35미터, 북서측으로 약 15미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로2류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있어 지역 개발 및 산업 활동과 관련된 특성이 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 홍OO입니다. 권리관계 분석 시 가장 주의해야 할 점은 대지권의 목적인 토지에 `별도등기(금지사항 등기)`가 있다는 점입니다. 이는 소유권 이전이나 담보 설정 등 거래에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 상세한 내용 확인이 반드시 필요합니다. 일반적인 경매 절차에서는 후순위 권리는 소멸되지만, 이 `금지사항 등기`의 구체적인 성격과 경매 절차에서의 처리 여부는 추가적인 법률 검토가 요구됩니다. 현재로서는 해당 등기가 낙찰 이후에도 인수되거나 말소에 영향을 미칠 수 있는지 면밀히 조사해야 합니다.
1.4. 상권분석
현재 본건은 인접한 104호와 경계 구분 없이 일체로 `거북섬마린약국`으로 이용 중입니다. 이는 상권 내에서 약국으로서의 영업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 주변에 근린생활시설과 아파트단지, 공원이 소재하고 있어 배후 수요가 풍부한 지역으로 판단됩니다. 또한, "거북섬동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 지역 주민들의 편의 시설 접근성이 좋습니다. 시흥시 정왕동 지역은 시화국가산업단지와 연계된 배후 주거 및 상업지역으로, 관련 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.
1.5. 생활정보
본건은 거북섬동 행정복지센터와 가까워 각종 민원업무 및 주민 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 시화나래초등학교와 시화나래중학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다. 국토부와 환경부의 '시화호 발전전략 마스터플랜' 추진 등 시화호 일대가 미래 융복합도시로 조성될 계획이며, 이는 해당 지역의 장기적인 발전 가능성을 시사합니다. 반월특수지역으로 지정된 광범위한 산업단지 배후 지역에 속해 있어, 관련 산업 종사자 및 배후 인구 유입이 지속될 것으로 예상됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대지권 목적인 토지에 등기된 `금지사항 등기`입니다. 이 등기의 정확한 내용과 말소 가능성, 그리고 낙찰 후 인수 여부에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 집합건축물대장상 용도는 `소매점`이나 현재 `근린생활시설`(약국)로 이용 중이며, 인접 호수와 경계벽을 철거하여 일체로 사용하고 있어, 향후 용도 변경이나 독립적인 호별 사용 시 건축법규 및 관련 규정에 따른 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가사 의견대로 복원이 가능하다 하더라도, 원상복구 비용 등이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
1.7. 종합 의견
본건은 시화MTV 지역의 거북섬 인근에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있는 물건입니다. 현재 `거북섬마린약국`으로 안정적으로 영업 중인 것으로 보이며, 인근의 편의시설 및 주거단지와의 접근성도 양호한 편입니다. 하지만, 토지에 설정된 `금지사항 등기`는 본건의 가장 큰 위험 요소로, 이 부분에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 없이는 투자를 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 등기부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 및 통합 사용으로 인한 경계벽 철거 문제는 추후 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
- 거북섬 인근 시화MTV 지역의 성장 잠재력: 신규 개발이 활발히 진행 중인 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.
- 안정적인 현 영업 상태: 현재 `거북섬마린약국`으로 운영 중인 점은 즉시 수익 창출이 가능하다는 장점이 있습니다.
- 우수한 입지 조건: 거북섬동 행정복지센터, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.
- 잠재적 가치 상승: `금지사항 등기` 문제가 해결되거나 명확한 해석이 이루어질 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
안산지원 경매3계