나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5700 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2713 셀럽시티 주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제104호, 제105호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가, 나) 벽체구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호명 "거북섬 마린약국")로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 35미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-9)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시화나래초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①집합건축물 대장상 용도는 `소매점`임
②인접호수(104호)와 경계구분 없이 일체로 `거북섬마린약국`으로 이용 중임
③인접호수(104호)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2024.12.27.자 사실조회 회신이 제출되어 있음
④대지권의 목적인 토지에 `별도등기(금지사항 등기)`있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경5700 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2713 셀럽시티 주건축물제1동 1층105호

건물 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 '소매점'임)

건물 면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

토지 면적: 21.74㎡ (약 6.58평)

감정가: 68,700,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

현재 이용 현황: 인접 호수(104호)와 경계 구분 없이 일체로 '거북섬마린약국'으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치함.

주위 환경: 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 35미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 집합건물 등기부:

* 소유권 보존 등기(갑1): 2023-02-27

* 소유권 이전 등기(갑2): 2023-11-07 (홍영란, 680,000,000원)

* 근저당권(을1): 2023-11-07 (신한은행, 1,464,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류(갑3): 2024-07-22 (주식회사 우리카드, 6,579,340원) - 매각으로 소멸

* 임의경매 개시 결정(갑4): 2024-12-02 (신한은행, 1,278,941,030원) - 본건 경매 사건, 매각으로 소멸

* 압류(갑5): 2025-07-14 (시흥시) - 매각으로 소멸

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 등기(갑6): 2022-03-25 (주식회사 제이빈, 5,000,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 보증금: 0원 (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

특별 사항:

* 대지권의 목적인 토지에 '별도등기(금지사항 등기)'가 존재함. 이는 낙찰 후 소유권 행사 시 문제가 될 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

* 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

주요 업종: 제1종 근린생활시설 (소매점) 용도로 건축물대장에 등재되어 있으나, 현재는 인접 호수(104호)와 일체로 '거북섬마린약국'으로 이용 중임.

배후 수요: 주위 근린생활시설 및 아파트단지, 공원 등이 소재하여 안정적인 수요가 예상됨.

상권 특징: 거북섬 지역의 발전 가능성과 함께 약국으로서의 고정 고객 및 유동 인구 확보 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 거북섬동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 접근이 용이함. 인근 공원 이용 가능함.

교육시설: 시화나래초중학교와 인접하여 해당 학교의 상대보호구역에 해당함.

1.5. 잠재적 리스크

* 일체 이용 및 벽체 철거: 인접 호수(104호)와 경계 벽이 철거되어 일체로 이용 중임. 감정평가사의 의견으로는 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다고 하나, 추후 원상 복구 문제나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 토지 별도 등기: 대지권 목적 토지에 '별도등기(금지사항 등기)'가 있다는 점은 소유권 확보 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항으로, 정확한 내용을 확인해야 함.

* 유동화 물건: 자산유동화 관련 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이 사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오 시설 존재 여부는 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 현재 '거북섬마린약국'으로 이용되고 있어 영업력이 검증되었을 가능성이 높으나, 인접 호수와의 일체 이용으로 인한 구조 변경 문제와 토지의 별도 등기 문제 등 명확히 확인하고 해결해야 할 과제가 존재함. 특히, 별도 등기의 구체적인 내용과 그로 인한 제약 사항은 낙찰 후 소유권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 현재 운영 중인 약국으로서의 영업력 및 고정 고객 확보.

* 거북섬 지역의 미래 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 68,700,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인접 호수와의 원상 복구 비용 및 관련 법적 검토 비용.

* 토지 별도 등기(금지사항 등기)의 구체적인 내용 확인 및 그로 인한 잠재적 손실 가능성.

* 현지 부동산 시세 및 유사 물건과의 비교 분석.

* 향후 경매 절차 진행 상황 및 타 입찰자들의 경쟁 정도.

* 임대 관계 미상에 따른 명도 관련 변수.

구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 세무 자문 등을 통해 이루어져야 하며, 본 보고서에서는 상세 금액 제시를 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.