나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5700 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2713 셀럽시티 주건축물제1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제104호, 제105호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가, 나) 벽체구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호명 "거북섬 마린약국")로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 35미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-9)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시화나래초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①집합건축물 대장상 용도는 `소매점`임
②인접호수(105호)와 경계구분 없이 일체로 `거북섬마린약국`으로 이용 중임
③인접호수(105호)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2024.12.27.자 사실조회 회신이 제출되어 있음
④대지권의 목적인 토지에 `별도등기(금지사항 등기)`있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경5700 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2713 셀럽시티 주건축물제1동 1층104호

건물명: 셀럽시티

구분건물: 제1층 제104호

전유부분 면적: 건물 33.12㎡ (약 10.02평), 토지 21.74㎡ (약 6.58평)

건물 전체 면적: 건물 33.12㎡ (약 10.02평)

토지 전체 면적: 21.74㎡ (약 6.58평)

총 건물 연면적: 2558.12㎡

총 대지 면적: 913.5㎡

감정가: 687,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요특이사항: 유동화물건, 별도등기

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원), 제2종근린생활시설 (학원, 사무소)

1.2. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물

층수: 지하 1층, 지상 4층

해당층: 1층

사용승인일: 2023년 02월 20일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건은 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 35미터, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 07일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 대부분의 등기 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보상으로는 인수되는 권리(별도등기 제외)는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 주의사항

* 집합건축물대장상 용도는 '소매점'으로 기재되어 있습니다.

* 대지권의 목적인 토지에 '별도등기(금지사항 등기)'가 존재하므로, 등기사항전부증명서를 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이 등기가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우, 권리관계에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상가 현황

본 건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 위치한 근린상가입니다.

현재 건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 실제로는 인접한 105호와 경계 구분 없이 일체로 '거북섬마린약국'으로 이용 중에 있습니다.

이로 인해 내부 경계벽이 철거된 상태이나, 감정평가사의 의견에 따르면 구조상 독립성이 있고 일시적인 것으로 복원이 가능하다고 합니다.

4.2. 이용 및 활용

인접 호수(105호)와 통합하여 넓은 공간으로 사용하고 있어 현재 약국 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 복원 가능성이 명시되어 있어, 향후 필요에 따라 분할하거나 재구성하는 등 유연한 활용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건 인근에는 거북섬동 행정복지센터, 아파트단지, 공원 등이 위치하고 있으며, 교육시설로는 시화나래초중학교가 있습니다. 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장도 가까운 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기(금지사항 등기)

토지에 설정된 '별도등기(금지사항 등기)'의 구체적인 내용을 면밀히 파악해야 합니다. 이 등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권 행사 및 향후 재산권 처리에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 경계벽 철거 및 일체 이용

인접 호수와의 경계벽 철거로 인한 일체 이용은 현재 운영상 이점을 제공하지만, 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 복원 가능하다고는 하나, 원상복구 의무 발생 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.4. 건축물대장상 용도와의 차이

집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 실제로는 약국으로 이용 중입니다. 이는 근린생활시설 용도 범위 내에서 일반적인 현상이지만, 향후 용도 변경이나 관련 규제 적용 시 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 거북섬 인근에 위치한 근린상가로, 현재 '거북섬마린약국'으로 성업 중인 것으로 파악됩니다. 대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 좋으며, 아파트단지 및 공공시설과 인접하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

인접 호수와 통합 사용으로 넓은 공간을 확보하고 있으며, 복원 가능성이 있다는 점에서 향후 활용도가 높을 것으로 기대됩니다.

그러나 토지에 설정된 '별도등기(금지사항 등기)'는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 반드시 사전에 정확한 내용을 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다. 유동화 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 성업 중인 약국 운영으로 인한 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영 시의 수익 기대.

* 거북섬 일대 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 대로변 위치를 통한 우수한 가시성과 접근성.

* 인접 호수와의 통합 사용으로 인한 넓은 공간 활용 용이성.

* 건축물대장상 용도(소매점)와 실제 이용(약국)이 근린생활시설 범위 내에서 일치하여 추가적인 용도 문제 발생 가능성 낮음.

9. 예상 입찰가

감정가: 687,000,000원

본 건은 현재 성업 중인 상가로, 내부 상황 및 상권의 잠재력, 그리고 별도등기 및 유동화 물건이라는 특수성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

일반적으로 감정가의 90% ~ 110% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

별도등기(금지사항 등기)의 내용이 명확히 확인되어 권리 인수 부담이 없다고 판단될 경우, 본 건의 가치는 더욱 상승할 수 있습니다.

상기 정보를 바탕으로 보수적으로 접근하여, 예상 입찰가 범위를 618,300,000원에서 755,700,000원 사이로 제시합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 주변 시세 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.