나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경72841 [1] 경기도 가평군 가평읍 달전리 133-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공신 · 평가일 2024.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 "남이섬가평선착장" 서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 펜션단지, 숙박시설, 근린생활시설, 유원지시설 등이 혼재하는 남이섬 주변 신흥 주택단지임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호 1.3,4,6 : 4필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임
기호 7 : 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임
기호 9,10 : 사다리형에 가까운 토지로서 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3,4,6(일단지) : 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 단지내 포장도로와 접함.
기호 7 : 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 단지내 포장도로와 접함.
기호 9,10 : 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,4,9 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-03-22), 가축사육제한구역
(모든축종사육제한), 자연보전권역, 공장설립제한지역공장설립제한지역),
(한강)폐기물매립시설설치제한지역(2022-03-07), 영농여건불리농지.
기호 3,6, : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한), 자연보전권역, 공장설립
제한지역공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설설치제한지역(2022-03-07),
영농여건불리농지.



기호 7,10 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한), 준보전산지,
자연보전권역, 공장설립제한지역공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설설치
제한지역(2022-03-07).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상.
기 타:-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2,5,8 : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지하1층/지상3층건
(사용승인일자:2021.11.26)
외벽 : 석재 타일 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등.
창호 : PVC 창호 등 마감.

이용상태

기호 2,5,8 : 단독주택으로 이용중임(내부구조는 "건물이용상태" 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

없 음

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상. 기타:-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 21.~28.은 지분매각
3. 등기부상의 단독주택은 현재 풀빌라로 분양중
4. 유치권신고자 민광호로부터 금 1,015,000,000원(도급계약서상 수급자 대창설비(주), 동우리버뷰 신축공사 중 수영장 설비공사, 기계 설비공사), 이찬복으로부터 금 30,450,000원(도급계약서상 수급자 대안엔지니어링, 가평군 가평읍 달전리 산86-30외 7필지에 대한 소방공사감리비), 정형선으로부터 금 460,630,000원(도급계약서상 수급자 (주)지엘전력, 동우리버뷰 신축공사 중 전기,통신,소방공사), 박평희로부터 48,000,000원(공증합의서상 동우리버뷰 신축공사 현장 협력업체 강성, 공사대금), 홍대희로부터 298,740,867원(도급계약서상 수급자 유성(주) 홍순백, 동우리버뷰 신축공사 중 금속,유리,창호공사), 오성근으로부터 금 120,000,000원(도급계약서상 수급자 가온조경건설(주), 동우리버뷰 신축공사 중 조경공사)의 유치권신고서가 접수되었으나 성립여부는 불분명
5. 채권자 엠씨아이대부 주식회사로부터 2025. 11. 28.자 유치권에 관한 의견서가 제출되었음(유치권신고인들의 점유는 경매개시결정 기입등기 이후 개시되어 유치권의 성립요건을 결여하였고, 피담보채권의 존재 및 견련관계가 불분명하다는 주장 등)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경72841 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 달전리 133-5

용도: 단독주택 (현재 풀빌라로 분양 중)

감정가: 2,296,422,800원

토지면적: 1620.00㎡ (약 490.05평)

토지지분: 1191.9992000000002㎡ (약 360.59평)

건물면적: 635.60㎡ (약 192.32평)

건물지분: 635.6㎡ (약 192.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사 OOOO (제공된 정보에 따라 특정 명칭 표기 생략)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 "남이섬 가평선착장" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 펜션 단지, 숙박시설, 근린생활시설, 유원지 시설 등이 혼재하는 남이섬 주변의 신흥 주택단지입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본 건 토지는 사다리형에 가까운 형태로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 단지 내 포장도로와 접하고 있습니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 3층 건물이며, 2021년 11월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 타일 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일, 창호는 PVC 창호로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (2022-08-22) 근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권 최고액: 1,680,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권: 을5 (엠씨아이대부주식회사), 을6 (서청원)

* 가압류: 갑14 (강신자), 갑15 (주식회사해오름산업개발), 갑21 (오영철)

* 강제경매: 갑17 (주식회사리혁), 갑18 (주식회사메트로시티건설)

* 압류: 갑19 (가평군)

* 근질권 설정: 을5-2 (느티나무제사차유한회사), 을1-2 (느티나무제사차유한회사)

* 임의경매: 갑22 (엠씨아이대부주식회사)

* 건물 등기부상의 권리도 유사하게 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 명확하게 기재된 인수되는 권리는 현재 없습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 항목이 있으나, 구체적인 내용이 없어 지상권 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 유치권:

* 다수의 유치권 신고가 접수되었습니다. 주요 유치권 신고 내용은 다음과 같습니다.

* 민광호: 금 1,015,000,000원 (수영장 설비공사, 기계 설비공사 등)

* 이찬복: 금 30,450,000원 (소방공사 감리비)

* 정형선: 금 460,630,000원 (전기, 통신, 소방공사)

* 박평희: 금 48,000,000원 (공사대금)

* 홍대희: 금 298,740,867원 (금속, 유리, 창호공사)

* 오성근: 금 120,000,000원 (조경공사)

* 총 신고액은 약 1,952,770,867원입니다.

* 유치권 성립 여부는 불분명하며, 채권자 엠씨아이대부주식회사 측에서는 유치권 신고인들의 점유가 경매 개시 결정 기입 등기 이후에 개시되어 성립 요건을 결여하였고, 피담보채권의 존재 및 견련 관계가 불분명하다는 의견서를 제출하였습니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무액이 달라지므로, 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 남이섬 관광지 인근의 개발 중인 단독주택 단지에 위치하고 있어, 관광객을 대상으로 하는 펜션, 숙박시설, 근린생활시설 등의 잠재적 수요가 있습니다.

* 주변의 최근 매매/임대 정보는 주로 다세대 주택에 관한 것으로, 본 건의 단독주택 또는 풀빌라 용도와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 부동산 거래가 꾸준히 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 신흥 주택단지로서 향후 가치 상승이 기대될 수 있으나, 관광지 인근이라는 특성상 계절적 요인이나 관광객 수요 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 남이섬과 같은 관광지가 인접하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 부담: 약 19.5억원에 달하는 다수의 유치권이 신고되었으며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자는 상당한 금액의 채무를 인수해야 하므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 지분 매각 가능성: 물건 명세서에 '목록 21.~28.은 지분매각'이라는 내용이 있어, 주된 물건 외에 지분으로 매각되는 목록이 있을 수 있습니다. 이는 권리 관계를 복잡하게 할 수 있으므로, 매각물건명세서를 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 본 보고서에서는 토지/건물 일괄 매각 대상 토지 133-5번지를 기준으로 분석함)

* 건물 용도 현황: 등기부상 단독주택이나, 현재 풀빌라로 분양 중이라는 점은 향후 명도 과정이나 실제 사용 및 관리 측면에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 사항: 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한, 자연보전권역, 공장설립제한 등의 규제가 적용되므로 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상 복잡성이 야기될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남이섬 인근이라는 우수한 입지 조건과 2021년 신축된 풀빌라 건물로서의 잠재적 가치를 가지고 있습니다. 그러나 약 19.5억원에 달하는 다수의 유치권이 성립 여부 불분명한 상태로 신고되어 있어, 낙찰자에게 막대한 인수 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 채권자 측에서 유치권의 성립 요건 결여를 주장하고 있어 법적 분쟁의 소지가 높습니다. 이러한 유치권 문제 해결이 본건 투자의 성패를 가르는 핵심 요소가 될 것입니다. 또한, 지분 매각 가능성, 현재 풀빌라 분양 중이라는 점 등은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광 명소인 남이섬 인근의 뛰어난 입지 여건.

* 2021년 준공된 현대적인 풀빌라 건물로 상품성이 높음.

* 유치권 문제 해결 시, 투자 가치 상승 및 시세 차익 기대 가능.

* 지역 개발 가능성과 연계한 장기적인 투자 매력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,296,422,800원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매가는 4천만원에서 1억 9천만원 수준으로, 본건의 대규모 단독주택/풀빌라와는 규모 및 용도 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

등기부상 총 채무 총액(약 41억원)과 유치권 총 신고액(약 19.5억원)은 감정가를 상회하며, 특히 유치권 문제가 해결되지 않는다면 낙찰자가 인수해야 할 실질적인 부담은 더욱 커질 수 있습니다.

본 건은 유치권 성립 여부에 대한 법적 판단이 필수적이며, 유치권이 인정될 경우 그 해결 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 명도 관련 비용, 각종 세금 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

유치권 문제가 완전히 해소되거나 최소화될 수 있다는 전제 하에, 감정가의 70% 수준인 약 16억원 내외를 보수적인 시작점으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 감수하는 가격 책정입니다.

본건에 대한 법률 전문가의 면밀한 권리 분석 및 유치권 관련 법적 자문을 거친 후, 예상 총 투입 비용을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다. 현재로서는 유치권 문제 해결 없이는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

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