나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54407 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층 508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2024.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 소사구 심곡본동 소재 "소사테마거리" 내 위치하는 복합용도 건물 "코모도타워" 내 제5층 제508호(오피스텔)로서 인근은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 상업지대임.

교통상황

북동측 인근에 경인전철 "부천역"이 소재하고 부천시 구시가지 중심지역에 위치하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하5층 지상15층 규모의 복합용도건물 내 제5층 제508호(오피스텔)로서

외벽 :콘크리트 위 석재 등 마감
창호 : 철재창호임.

이용상태

공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) , 중점경관관리구역 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2024타경54407 (1) 사건번호로 경매 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 5층 508호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 152,000,000원입니다.

토지 면적은 5.63㎡ (약 1.7평)이며, 건물 면적은 24.30㎡ (약 7.35평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2021년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 5층에 위치한 오피스텔입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "소사테마거리" 내에 위치하고 있으며, 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 상업지대입니다.

경인전철 "부천역"이 북동측 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

동측으로는 소로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 채권자는 김OO이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 이세원 씨 명의의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권(을2), 압류(갑6, 갑7, 갑8), 강제경매(갑9) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 을구 3번 주택임차권 등기는 말소되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

임차인은 김 씨로, 2021년 08월 26일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 140,000,000원, 차임은 0원입니다.

권리분석상, 김 씨의 보증금 140,000,000원이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 514,500,000원입니다.

4. 상권분석

본 오피스텔은 "소사테마거리" 내에 위치하여 상업시설 밀집 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

부천역 역세권에 속해 있어 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 업무시설과 공동주택이 혼재하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 경인전철 부천역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

상업지대에 위치하여 각종 편의시설, 금융기관, 의료시설, 문화시설 등에 대한 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 도시 생활 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다.

해당 보증금이 경매 매각대금으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상인 다른 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

건물 연식이 비교적 최신(2021년 사용승인)이지만, 공동담보로 묶여 있는 다른 물건들의 상태도 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권의 신축 오피스텔로 입지적 장점이 뛰어나지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 투자 시에는 낙찰가 외에 추가로 인수해야 할 보증금까지 고려한 총 투자 비용과 시세 차익 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

김 씨의 보증금 전액 변제 가능성을 예측하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

부천역 역세권 핵심 상업지구에 위치하여 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 측면에서 유리합니다.

전용면적 24.30㎡(약 7.35평)은 1인 가구 및 소규모 투자 수요에 적합한 면적입니다.

주변 상권 및 교통 편의성을 고려할 때, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 24.3㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 3월 7일에 130,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 152,000,000원으로, 최근 시세 대비 높게 책정되었습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 140,000,000원 인수 위험입니다.

본건의 매각으로 인해 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

이를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 매매가 130,000,000원과 인수 보증금 140,000,000원을 고려할 때, 총 부담액이 시세 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

높은 위험 부담을 감안하여, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이로 신중하게 고려하는 것을 제안합니다.

본 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외하고, 추가적으로 발생할 수 있는 위험을 감안한 잠정적인 금액이며, 법원에서의 실제 배당 상황 및 임차인과의 협의 여부에 따라 최종 부담액이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.