나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61793 [5] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제1층 제101호외 5개호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(원흥보금자리) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경61793 (5)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 727 휴로스센트럴 302 1층104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 623,000,000원

* 토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

* 건물면적: 47.96㎡ (약 14.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신성새마을금고 (신성 )

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치하며, '도래울초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 중로2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 30일 접수된 신성새마을금고의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 2,556,000,000원입니다.

* 경매개시결정: 현재 진행 중인 경매는 2025년 1월 23일 신성새마을금고에 의해 신청된 임의경매(갑7)로, 채권액은 2,201,538,550원입니다.

* 기타 권리: 등기부등본 상 소유권 이전(갑5), 신탁등기 말소(갑4), 고양시의 압류(갑9) 등이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 2,556,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 상가는 아파트 단지가 밀집한 배후 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.

* 건축물대장 상 '휴로스센트럴302' 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물로, 업무시설(오피스텔)로 등기되어 있으나, 본 경매 물건의 이용 상태는 근린생활시설로 활용 중인 것으로 파악됩니다.

* 1층에 위치하여 접근성이 용이하며, 주변 상권과의 연계를 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 도래울초등학교가 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리하여 직장인 및 지역 주민의 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 민원 발생 가능성이 있는 혐오시설은 현재 파악되지 않으나, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 규제 사항은 확인되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 본 물건의 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이며, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 임차인과의 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 명도 비용 발생 가능성을 내포하므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 채무 총액 규모가 클 수 있으며, 이는 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장 상 '업무시설(오피스텔)'로 등기되어 있으나, 본 경매 물건은 '근린상가'로 표시 및 이용 중인 것으로 나타나, 향후 건축물 용도와 관련된 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재의 1층 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖춘 입지에 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

* 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 등기 용도와 실제 이용 용도 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원흥지구 개발 효과와 함께 신축급 상가 건물이라는 점.

* 인근 다수 아파트 단지의 고정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 1층 상가로서의 접근성 및 가시성 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원임을 고려하여, 잠재적 리스크 해소 비용 및 기타 부대 비용을 제외한 순수 투자 가치에 기반하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.